С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (№ 175-ФЗ).
Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.
С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.
Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.
Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».
Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.
Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:
Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.
Приобретение собственного жилья является проблемой для многих граждан. Некоторые молодые люди решаются на такой отчаянный шаг, как приобретение квартиры в строящемся доме только для того, чтобы начать самостоятельную жизнь, отделившись от родителей. К сожалению, подобный риск не всегда оправдан, особенно тогда, когда о застройщике имеется сравнительно мало информации.
На сегодняшний день утверждается закон о запрете долевого участия в строительстве. Президент РФ Владимир Путин объявил, что в скором времени закон о запрете ДДУ вступит в силу. Такое нововведение обусловлено необходимостью защитить дольщиков от возможного обмана. Больше не будет ситуации, когда ДДУ вынуждает людей отдавать последние деньги за квартиры, которые на момент продажи еще не были достроены. Все-таки это большой риск, и он связан, прежде всего, с тем, что деньги дольщиков могут не оправдаться.
Это серьезная проблема, которая долгое время волновала многих людей, решившихся на приобретение недостроенной квартиры. Ведь требовалось заключать договор с застройщиком, платить свои кровно заработанные средства, а потом ждать продолжительный период времени для того, чтобы, наконец, получить возможность поселиться в долгожданном собственном жилье.
Постановление указа президента о запрете долевого участия дает определенные гарантии тем гражданам, которые решили приобрести квартиру. Теперь, покупая жилье в новостройке, можно оставаться твердо уверенным в том, что гражданин получит жилье в любом случае. Всякий риск исключен.
В том случае, если у застройщика по каким-то причинам не получается выполнить свои обязательства, то он должен обязательно оплатить неустойку. Гражданин, который вкладывает свои средства при покупке квартиры, никак не страдает от возможных изменений.
Согласно закону, в ряде случаев никто не может принимать деньги с частных инвесторов до тех пор, пока соответствующие документы не будут оформлены. Использовать деньги населения могут только застройщики-собственники. Однако существует определенный пакет документов, который необходимо собрать. Если хотя бы одна важная бумага будет отсутствовать, заключить столь важную сделку никак не удастся. Итак, на что нужно обратить внимание?
Базовый документ, дающий право на приобретение жилья. Разрешение на строительство должно присутствовать обязательно. Без этого невозможно вести речь о защите прав долевых участников. Прежде чем заключать сам договор ДДУ в 2018 году, надо обратить внимание на измененный закон, и действовать в соответствии с поменявшимися правилами.
Запрет на долевое участие в строительстве теперь предоставляет возможность досконально изучить свои права и максимально ими воспользоваться. В самом документе в обязательном порядке должна присутствовать регистрация права собственности.
Этот вид документа должен быть обязательно опубликован. Лучше всего ознакомиться с бумагами заранее, чтобы иметь представление о том, что предлагается партнером. Проектная декларация предоставляет определенные гарантии.
Стоит отметить то обстоятельство, что все вышеперечисленные документы имеют большое значение. Нельзя пренебречь одним в пользу другого. В долевом строительстве нельзя брать финансовые средства до начала работ. В противном случае это будет считаться грубым нарушением. Прежде чем предпринимать какие-то решительные шаги, следует внимательно изучить документы партнера, проанализировать ситуацию и только тогда принимать решение. В любом случае оно должно быть осмысленным и серьезным, принятым не впопыхах.
На рынке недвижимости действует закон, согласно которому договор долевого участия подлежит обязательной регистрации. В противном случае он будет считаться недействительным. Регистрация исключает возможность всяческого обмана со стороны застройщика. Таким образом, жилье будет невозможно продать дважды и получить нечестным путем деньги. Закон о запрете долевого участия, запрещающий нечестное использование денежных средств дольщика, помогает гражданам оставаться уверенными в завтрашнем дне. Определенная квартира будет занесена в единый государственный реестр. Таким образом, исключается вероятность столкнуться с обманом и получить сильное разочарование в жизни.
Стороны обязуются выполнить по отношению друг к другу поставленные задачи. Гражданин, оплативший нужную сумму, имеет полное право принять готовый объект недвижимости в свое полное распоряжение. Застройщик подписывает условие о том, что дом обязательно будет построен. Если по каким-то причинам условия договора в чем-то нарушаются, виновнику предстоит выплатить неустойку, заключающуюся в существенной сумме. Сам договор заключается по законам строительного рынка, только в письменном виде, чтобы избежать различных недоразумений. Правительством РФ выявлены конкретные требования к самому документу. Он должен содержать в себе определенные данные.
Объект недвижимости (дом или квартира) должен быть четко зафиксирован в документах. Подробно описывается общее число квадратных метров, количество комнат, балконов, лоджий и т.д. Это необходимо для того, чтобы исключить возможные ошибки, предупредить развитие обмана со стороны застройщика. Фонд защиты прав участников долевого строительства направлен на то, чтобы максимально обезопасить каждого человека, который собирается приобретать квартиру.
Немаловажный фактор, на который тоже стоит обратить внимание. Четкая фиксация сроков выполнения работ позволяет понять, когда процесс подойдет к концу, и можно будет поселяться в новом доме. Обычно еще присутствует некоторая информация, позволяющая понять гарантийный срок на недвижимость.
Если в течение определенного количества времени новоиспеченный собственник поймет, что его что-то не устраивает именно в отношении выполненной работы по строительству, некоторые пункты в договоре могут быть пересмотрены. Вполне реально даже добиться неплохой денежной компенсации.
Стоимость предоставляемых услуг всегда конкретно и доступно прописывается в договоре. Обе стороны должны четко понимать, какая задача перед ними стоит в данный момент времени, чтобы не допускать никаких неточностей.
Для будущего собственника здесь предусмотрена определенная помощь в финансировании. Финансирование предполагает предоставление банковских кредитов тогда, когда это необходимо. Порядок оплаты тоже ясно обозначается в документе.
Таким образом, закон о запрете на долевое участие в строительстве имеет свои ощутимые плюсы. В этом случае продажи квартир в строящихся домах будут прекращены. Большинство людей окажутся довольны подобными переменами, поскольку будут платить деньги только за то, что в итоге удастся гарантированно получить. Этот закон действительно бережет личные средства граждан, позволяя вкладывать их только в нужное и необходимое.
Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.
Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.
Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2019 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.
Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.
Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.
С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:
1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.
С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.
2. Требования к строительной компании изменились.
Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:
Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.
3. Один застройщик – один расчетный счет.
Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.
Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.
4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.
5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком .
6. Государственный контроль сделок.
В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
7. Взносы в компенсационный фонд
В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.
8. Ограничен размер авансовых платежей
Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.
Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.
9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.
Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.
Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.
С 1 июля 2019 года планируется переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система будет включать в себя цепочку участников:
В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.
Переход осуществляется в два этапа:
1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:
2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.
Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.
Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую . Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.
В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.
Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.
Средства поступят к нему только при условии:
В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.
С 1 июля 2019 года застройщик обязан открывать при заключении договоров ДДУ. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.
Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства. Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.
Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.
Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:
По указу президента России разрабатывается законопроект об отмене долевого строительства и переходе к более надежному проектному финансированию. Вступить в силу закон должен в течение трех лет.
Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.
Проектное финансирование – это строительство многоквартирных домов за счет денежного обеспечения банков, а не физических лиц. Проектное финансирование будет организовано за счет привлечения кредитов, что в свою очередь отразится на стоимости квартир.
Реформа позволит снизить риски дольщиков и сделает систему рынка жилой недвижимости более прозрачной. В России на сегодняшний день более 800 проблемных строек, а количество обманутых граждан достигло 150-200 тысяч человек.
Преимущество нововведения - это в новостройке. Люди будут покупать уже готовое жилье, которое смогут сразу оформить в свою собственность. Увеличится скорость строительства домов, так как на бюджет застройщика не будут влиять темпы продаж новостройки.
Минус отмены долевого строительства – это увеличение стоимости недвижимости. Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. С уменьшением объемов строительства жилья непременно вырастет его цена.
В правительстве сейчас активно обсуждаются пути перехода к проектному финансированию и возможности государственной поддержки или снижение процентных ставок банка.
Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение.
Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение . С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей.
Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.
Стоимость жилья будет напрямую связана с процентными ставками, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.
Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость. Ожидает ли страну новый жилищный кризис или глобальное повышение цен, зависит от государственной поддержки застройщиков и продуманности этапов перехода к новой схеме.
После вступления законопроекта в силу будут расти. Сейчас на фоне сниженных ипотечных ставок и доступных цен, можно успеть купить квартиру по хорошей цене для инвестирования или комфортной жизни. Свести к минимуму риски помогут эксперты по недвижимости сайта 23квартиры.ру. Выбрать квартиру от надежного застройщика, открыть и купить жилье удаленно помогут специалисты независимого портала недвижимости. Услуги наших экспертов и менеджеров бесплатны.
Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ " ").
Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.
Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое "проектное финансирование" (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " ", далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.
Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки "оправдательных" документов ( , ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них ( , ). Если застройщик "уходит" в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания , – банк обязан отказать в проведении операции по счету ( , ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.
Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа ().
Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги ().
Механизм работы счетов эскроу в "долевке" следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе ().
Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг "выясняется", что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.
Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция "войти" в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " ").
Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги ().
А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
