Вопрос: ДНП является некоммерческим объединением граждан, созданным в соответствии с Федеральный законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — ФЗ N 66-ФЗ). в форме дачного некоммерческого партнерства (далее по тексту — ДНП).
На территории ДНП граждане ведут дачное хозяйство как в индивидуальном порядке, так и в качестве членов ДНП.
Для приобретения (создания) имущества общего пользования ДНП:
— члены ДНП вносят вступительные и целевые взносы;
— лица, ведущие дачное хозяйство в индивидуальном порядке, уплачивают взнос на приобретение (создание) имущества общество пользования.
В ходе осуществления текущей деятельности ДНП производит следующие расходы (далее — Расходы):
— оплата электроэнергии на нужды ДНП;
— оплата работы обслуживающего персонала (бухгалтерское обслуживание; энергетик, управляющий поселком, контролеры);
— оплата услуг банка по обслуживанию счета;
— накладные расходы (канцелярские товары, транспортные расходы).
С целью оплаты указанных расходов:
— члены ДНП вносят членские взносы;
— лица, ведущие дачное хозяйство в индивидуальном порядке, на основании договора уплачивают взносы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования.
Таким образом, формируется сумма ежемесячного платежа, которую уплачивают как члены ДНП, так и лица, ведущие дачное хозяйство в индивидуальном порядке.
Сумма ежемесячного платежа за пользование объектами инфраструктуры партнерства, для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, внесшим взнос на создание (приобретение) имущества общего пользования не превышает размер ежемесячного членского взноса для членов ДНП (ст. 8 ФЗ N 66-ФЗ).
В ходе осуществления текущей деятельности возникают вопросы не выполнения членами ДНП обязанности по внесению членских взносов, и невыполнения лицами, ведущими дачное хозяйство в индивидуальном порядке, обязанностей по внесению платы за пользование имуществом общего пользования.
ДНП является налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения.
Согласно ч. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.
В настоящее время сложилась судебная практика по применению положений ст. 251 НК РФ в отношении некоммерческих организаций по вопросу обложения налогом на прибыль (определение ВАС РФ от 14 марта 2008 г. N 3308/08, постановление ФАС МО от 16 июня 2009 г. N КА-А41/5155-09, постановление ФАС МО от 18 сентября 2007 г. N КА-А40/9504-07, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 сентября 2007 г. N А19-26596/06-Ф02-6060/07).
На основании вышеизложенного просим разъяснить:
1. Равнозначны ли по своей правовой природе целевой взнос, внесенный членами ДНП на приобретение (создание) имущества общего пользования ДНП в соответствии со ст. 1 ФЗ N 66-ФЗ, и взнос, внесенный гражданами, ведущими дачное хозяйство в соответствии со ст. 8 ФЗ N 66-ФЗ на приобретение (создание) имущества общего пользования ДНП?
2. Равнозначны ли по своей правовой природе ежемесячный членский взнос, вносимый членом ДНП на оплату расходов в соответствии со ст. 1 ФЗ N 66 и ежемесячные платежи — плата за пользование имуществом общего пользования, которая расходуется на оплату указанных расходов, вносимые гражданами, ведущими дачное хозяйство в индивидуальном порядке в соответствии со ст. 8 ФЗ N 66-ФЗ за пользование объектами инфраструктуры такого объединения?
3. Подлежит ли уплате ДНП налог на прибыль со взносов на приобретение (создание) имущества общего пользования ДНП, полученных от членов ДНП в соответствии со ст. 1 ФЗ N 66-ФЗ?
4. Подлежит ли уплате ДНП налог на прибыль со взносов на приобретение (создание) имущества общего пользования ДНП, полученных от граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке в соответствии со ст. 8 ФЗ N 66-ФЗ?
5. Подлежит ли уплате ДНП налог на прибыль с членских взносов, полученных от членов ДНП, на оплату расходов в соответствии со ст. 1 ФЗ N 66-ФЗ?
6. Подлежит ли уплате ДНП налог на прибыль с платы за пользование имуществом общего пользования, полученной от граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, которая (плата за пользование) поступает на оплату расходов соответствии со ст. 8 ФЗ N 66-ФЗ?
7. Имеет ли право ДНП в порядке ст. 16 ФЗ N 66-ФЗ лишить без решения суда членов ДНП, не внесших членские взносы, права пользования имуществом общего пользования, в том числе предпринять действия по отключению электричества, ограничению доступа на территорию ДНП, лишению права пользования дорогами, ограждением и т.д.?
8. Имеет ли право ДНП в порядке ст. 8 ФЗ N 66-ФЗ лишить без решения суда граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке и не уплативших плату за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, права пользования имуществом общего пользования в том числе, предпринять действия по отключению электричества, ограничению доступа автотранспортных средств на территорию ДНП, лишению права пользования дорогами, ограждением и т.д.?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросам применения упрощенной системы налогообложения дачным некоммерческим партнерством и на основании информации, изложенной в письме, сообщает следующее.
В соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса. Доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
На основании пункта 2 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц, и использованные указанными получателями по назначению.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 Кодекса установлено, что к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, доходы в виде безвозмездно полученных некоммерческими организациями работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров, а также отчисления на формирование в установленном статьей 324 Кодекса порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Таким образом, дачное некоммерческое партнерство, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает взносы учредителей (участников, членов).
Что касается других платежей, поступающих дачному некоммерческому партнерству, то в соответствии со статьей 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Таким образом, суммы платежей как являющихся членами дачного некоммерческого партнерства, так и не являющихся таковыми, за электроэнергию, поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае заключения дачным некоммерческим партнерством агентских договоров на поставку электроэнергии следует иметь в виду, что согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям главы 52 ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
Согласно положениям пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Одновременно информируем, что вопросы применения Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не относятся к компетенции Департамента.
Дачное некоммерческое партнерство, применяющее УСН, при определении налоговой базы не учитывает в доходах взносы своих учредителей (участников, членов).
Платежи за электроэнергию, поступающие на счет данной организации как от ее членов, так и от лиц, не являющихся таковыми, являются выручкой от реализации работ (услуг). Соответственно, эти суммы учитываются в доходах при УСН.
Если дачное некоммерческое партнерство заключает агентские договоры на поставку электроэнергии, то нужно руководствоваться следующим. При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая деньги), поступившего агенту в связи с исполнением агентского договора, а также в счет возмещения затрат, произведенных им за принципала, если последние не включаются в расходы агента по условиям заключенных договоров. К указанным доходам не относится агентское вознаграждение.
Сделка агента, выступающего от своего имени, но за счет принципала, с третьими должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении указанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в доходах учитывается только агентское вознаграждение.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачное некоммерческое объединение граждан (дачное некоммерческое партнерство) - это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного хозяйства.
На основании положений главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ дачные некоммерческие партнерства вправе применять упрощенную систему налогообложения при условии соблюдения установленных указанной главой ограничений.
В соответствии со ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, в составе доходов учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц, и использованные указанными получателями по назначению.
В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством РФ, доходы в виде безвозмездно полученных некоммерческими организациями работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров, а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Таким образом, суммы, полученные дачным некоммерческим партнерством в виде целевых взносов, не подлежат включению в состав доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, при наличии документов, подтверждающих использование данных денежных средств на содержание некоммерческой организации и (или) ведение ею уставной деятельности (письма Минфина России от 31.03.2014 № 03-11-11/14007, от 28.03.2014 № 03-11-06/2/13904).
Следовательно, если упомянутые в вопросе взносы расходуются в соответствии с их целевым назначением, то собранные средства не подлежат налогообложению, то есть не включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому при применении упрощенной системы налогообложения. Вместе с тем при несоблюдении данного условия денежные взносы подлежат налогообложению в общем порядке и должны учитываться в составе доходов.
Упоминание указанных в вопросе платежей в Положении о взносах в качестве отдельных видов членских/дополнительных взносов поможет несколько упростить задачу обоснования их использования по назначению, так как ст. 1 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ прямо предусмотрено использование таких взносов, в том числе на текущие расходы некоммерческого объединения.
При оформлении рассматриваемых взносов иным образом существует риск возникновения претензий со стороны налоговых органов.
www.eg-online.ru
ЛПХ — личное подсобное хозяйство
Рассмотрим плюсы и минусы разных юридических статусов земли.
ИЖС кажется наиболее престижным типом земли. К достоинствам относится, прежде всего, возможность «прописаться» в собственном доме. А значит, можно будет рассчитывать на медицинскую помощь, почтовую доставку, приезд участкового. Можно также попробовать получить налоговый вычет после постройки дома, т.к. он предназначен для постоянного проживания.
Но есть и минусы. Есть ограничения на размер участка для ИЖС. Они свои для каждого субъекта, и если вы рассчитывали на большой участок, то с этими ограничениями для конкретного района лучше ознакомиться. А главное, необходимо согласовывать со всеми инстанциями проект дома, т.к. к нему в полной мере применяются все правила ГОСТов и СНиПов. А затем полноценно ввести дом в эксплуатацию.
ДНП и СНТ. Современные коттеджные поселки в основном строятся на землях ДНП (ДНТ). СНТ наиболее распространены среди старых садовых товариществ, со стихийной застройкой. Разница между этими типами участков невелика, но все же она есть. Законодательно считается, что земля с разрешенным использованием «для дачного строительства» (ДНП) менее плодородна, чем для СНТ. Поэтому земли ДНП имеют более низкую кадастровую стоимость , и соответственно более низкую налоговую ставку. То есть ежегодно платить за такой участок собственник будет меньший налог.
Сравним налогообложение ИЖС и ДНП. Налог рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости участка на налоговую ставку. Налоговая ставка для ИЖС выше, чем для ДНП: 1,5% для ИЖС и 0,3% для ДНП. Ориентировочно, за ИЖС собственник заплатит в 2-5 раз больше. В 2013 году за участок 10 соток в ДНП «Пойма Рузы» налог составил около 400 рублей.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство – устаревшая юридическая категория. Такую землю не купишь в коттеджном поселке. Ее можно приобрести только у единоличного собственника, и находиться он может как в черте поселения, так и в поле. Вероятнее всего, при оформлении такого участка возникнут некоторые правовые сложности.
В продолжение сравнения типов участков ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ, можно задаться вопросом особенностей налогообложения, проще говоря, сколько платят владельцы тех или иных видов участков.
Налоги ДНП
Разница в налогообложениях дачных некоммерческих партнерств и ИЖС есть, он она не является значительной, чтобы при выборе участка основываться исключительно исходя из нее. Если не вдаваться в подробности, то в случаях с ИЖС размер налога на имущество составит около 1,5% в год от кадастровой стоимости участка. А в случае с налогами на земли ДНП, налогообложение составит - 0,3% в год.
Размер участка, регион в котором он находится и другие факторы - все это оказывает непосредственное влияние на размер налога. Например, в пригороде Петербурга налог на участок ИЖС находится в пределах 10-20 тысяч рублей в год, соответственно, в раз пять меньше облагается участок ДНП.
Однако вновь остановимся на скрытой стоимости ДНП, о которой мы уже писали. Но всё хотим коротко повторить основную информацию.
Газ в ДНП
Как говорил один из героев фильма БРАТ 2: «Мы, русские, друг-друга не обманываем». Чаще всего это правда, продавцы земли не считают свои слова обманом, это просто некая небольшая недосказанность….обычно на несколько сотен тысяч рублей!
Многие компании, продавая участок, уверяют покупателей, что все коммуникации уже заложены в цену, они проводятся, на них есть проект и вот-вот всё будет готово, ничего делать покупателю после покупки не надо, только ждать. Все это говорится убедительно, показывая документы, приводя аргументы, не поверить очень трудно. Но потом оказывается, что нужно доплатить, например, за газ, буквально тысяч 150-200, так как газ уже находится в поселке и его необходимо просто довести до участка. А на практике может сложиться совершенно другая картина, даже вместо предполагаемых 150 тысяч появляется 300 тысяч рублей. Это далеко не шутки, реалии российской жизни.
Выясняется, что обещанные 150 тысяч за газ были только для разрешения подключиться к газопроводу, а проект по газификации, за который просят более 100 тысяч рублей и все работы по подключению, придётся оплачивать отдельно. Так и набегают астрономические суммы за коммуникации, в частности газ.
Электричество в ДНП
Другой яркий пример, наши люди совершенно ни о чем, не задумываясь, отдают большие деньги под всевозможные предлоги и расписки. Вина этому - совершенная неграмотность в правовых отношениях. Объясним подробнее.
Многие сдают деньги под расписку коменданта, какого-либо поселка, но на самом деле такового поселка может даже не существует. Важно проверять информацию, перед тем как отдавать деньги в неизвестные руки, при этом вы юридически не защищены, а договор, если и есть, то очень-очень абстрактный. Производится сбор денег со всех членов ДНП, а дальше, либо они совсем пропадают, либо выясняется, что нужно ещё разок собрать деньги.
Обратите внимание на среднюю цену коммуникаций в ДНП на 2012 год и на сегодня. Можно увидеть существенную разницу. В 2012 году цена за дополнительные киловатты восставляла 20-25 тысяч рублей за единицу. На сегодняшний же день, цена возросла до 40 тысяч за единицу.
Вроде бы в этом ничего ужасного нет, растёт спрос, растёт и цена, капитализм и всё такое. Но есть ряд причин, о которых вообще умалчивается и мало кто знает.
Первая причина – все ДНП подключается к электросетям на льготных условиях. И при перепродаже киловатты дорожают более чем в 10 раз.
Вторая причина, если ДНП находится на землях поселений, а не на сельхоз землях, а дом уже зарегистрирован как жилой, определённые киловатты полагаются Вам по закону бесплатно.
Мы написали только про малую-малую долю всего, что происходит в ДНП.
Как же правильно купить участок ДНП?
Сравнивая разные участки, можно обозначить основной вопрос: «Что же все-таки выгоднее и удобнее?». Неопытный покупатель, возможно, не обратит внимания на следующий нюанс. Земельные наделы имеющие статус ДНП часто реализуются на таких условиях, что в его цену не включена стоимость инженерных коммуникаций. Благоустройство дорог, монтаж электросетей оплачиваются целевым взносом. Газопровод и подача воды, допустим, создается жителями поселка самостоятельно. В итоге (без расходов на газификацию и водопровод) стоимость участка возрастает, как минимум, на сумму около 400 000 рублей.
На проведения газа к домовладению стоит припасти от 200 000 до 300 000 рублей. Потратиться, скорее всего придется, так как отапливать дом, где Вы будете проживать, в условиях нашего климата, так или иначе, придете. А газ – самое экономное топливо для этих целей. На участки в ИЖС газопровод должен быть проведен бесплатно. Таков закон в Санкт-Петербурге и Ленобласти).
В ИЖС этим вопросом тоже должно заниматься государство. И это не только постройка, но и ремонт, и очистка от снега. И, опять же, все это будет делаться совершенно бесплатно.
Проведя несложную калькуляцию, можно понять, что к заявленной стоимости участка в ДНП можно смело прибавить около 500 000 рублей.
Существенной разницы, бьющей по карману, в налогообложении ДНП и ИЖС нет. Поэтому, она не является основным критерием в выборе участка. Как владелец участка в ДНП, Вы будете платить налоговой инспекции 0,3% от кадастровой цены в год. А если Вы – владелец земель в ИЖС, отчисления за налоги на имущество составят 1,5%. Естественно, денежный эквивалент земельного налога рассчитывается соответственно величине участка, местоположения и многого другого. В Ленинградской области такой налог составит 10 000 – 20 000 рублей в год для владельцев земель ИЖС, и примерно в пять раз меньше будут платить хозяева земель в ДНП.
Если говорить коротко, в налоговом кодексе Российской Федерации прописано, что при покупке квартиры. или постройке дома, Вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога, на срок три или пять лет. Так же вы можете вернуть сумму налога, если вы его платили. Здесь опять стоит обратить внимание на разницу между ДНП, СНТ и ИЖС. В этом случае эта разница достаточно важна, потому что при официальной зарплате, пусть, 50 000 рублей, Нюанс существенный, эта «разница» обойдется в 400 000 рублей.
На участках всех вышеозначенных видов можно построить жилое строение. А в случае с ИЖС даже жилой дом. И, также, в любом случае там можно получить прописку и ощутимый вычет из налогов. Пусть даже на участках в ДНП, СНТ и пр. это будет сложнее, но возможность все-таки есть. Но сложно не признать, что походы по органам администрации, муниципалитетам, судам и другим инстанциям отнимают уйму времени, сил и нервов. И, вполне возможно, что сумма налогового вычета не покроет количество потраченных Вами ресурсов организма. Поэтому, как не печально, в этом плане преимущество ИЖС весьма существенно.
Статью разместило агентство недвижимости «Светлая Жизнь»
Если правообладателем в соответствии с документами о праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общего пользования является юридическое лицо — дачное некоммерческое товарищество, то налогоплательщиком земельного налога в отношении указанного земельного участка признается данное юридическое лицо.
Об этом Письмо Минфина России от 27.09.2013 N 03-05-06-02/40169.
В силу п. 1 ст. 388 гл. 31 »Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данной статьей Кодекса.
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, налогоплательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54.
Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов регламентированы Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ »О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Федеральный закон N 66-ФЗ).
В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом партнерстве имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким партнерством на взносы его членов, является собственностью садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства как юридического лица (п. 4 ст. 4 Федерального закона N 66-ФЗ).
Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность (п. 4 ст. 14 Федерального закона N 66-ФЗ).
Одновременно необходимо иметь в виду, что в силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ »О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.
В соответствии с пп. 16 п. 3 ст. 346.12 гл. 26.2 »Упрощенная система налогообложения» Кодекса не вправе применять упрощенную систему налогообложения организации, у которых остаточная стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, превышает 100 млн руб. В целях применения указанной нормы учитываются основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 »Налог на прибыль организаций» Кодекса.
Следовательно, независимо от стоимости земельного участка дачное некоммерческое товарищество вправе применять упрощенную систему налогообложения при условии соблюдения иных требований гл. 26.2 Кодекса.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Ставки налога на земли сельхозназначения в 2016 году не отличаются от предыдущего периода. Они напрямую зависят от категории и места расположения участка. В Земельном кодексе расписаны требования и характеристики, в соответствии с которыми земли относятся к той или иной категории. Ставки налога варьируются от 0,01 до 0,3% от кадастровой стоимости участка. Порядок уплаты налога и предоставления деклараций по нему прописан в Налоговом кодексе РФ. Расчет налоговой базы производится налогоплательщиком самостоятельно. Срок предоставления деклараций - до 1 февраля года, следующего за отчетным.
Где узнать ставки налога на земли сельхозназначения? Как правильно сделать расчет? Консультации по этим и другим вопросам применения налогового и земельного законодательства можно задать компетентным юристам.
Наш сайт дает возможность получить правовые консультации онлайн по всем вопросам учета, эксплуатации и содержания земель сельхозназначения.
Мне подарили участок землях сельхозназначения. Я его зарегистрировал в кадастре 2017 г. Участок во Владимирской обл. Живу в Москве.
Здравствуйте, ситуация следующая, ИП 1 продает физ лицу 2 земельный участок (для примера за 100 000 руб, кад стоимость участка 200 000 руб) и нежилое строение на этом же участке (для примера за 300 000 руб, и кадастровой стоимостью 600 000 руб), в. Показать полностью
Уважаемые специалисты, добрый день. Я хочу купить крупный участок для создания дачного посёлка. Участок из земель сельхозназначения с видом разрешённого использования – «для ведения дачного хозяйства». Его кадастровая стоимость 17млн, но реальная. Показать полностью
Мой отец вступил в право собственности земельной долей земель сельхозназначения по наследству в августе 2016 года. Затем в 19 мая 2017 года он продал ее, за пятьдесят тысяч рублей, есть договор купли-продажи, а 22 мая он умер. Может ли налоговая. Показать полностью
Здравствуйте, физлицо в 2016 году приобрело на территории Воронежской области земельные участки не сельхозназначения. С 2016 года для расчета земельного налога применяется кадастровая стоимость по данным Россреестра. Можно ли, согласно 360-ФЗ от. Показать полностью
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, вот уже почти второй год у меня в собственности есть земельный участок(28 га) сельхозназначения, скоро должна приехать проверка, землю на данный момент я не обрабатывал. Какие санкции могут ко мне быть?
Здравствуйте. Были проданы участки сельхозназначения, находящиеся в собственности менее 3 лет. Администрация муниципального образования официально отказалась от преимущественного права покупки участков. Налог будет исчислятся с суммы договора. Показать полностью
Здравствуйте! Вопрос такой. моя тетя хочет мне сделать дарственную на землю сельхозназначения (земля в собственности, св-во есть) 15 га, сколько мне придется за нее платить налог?
Гражданин Украины владеет в Крыму участком сельхозназначения 1.6.га 10 лет в праве частной собственности. Какой налог он должен заплатить и когда в случае ее продажи гр. РФ? В случае передачи земли в аренду, какой налог с суммы аренды и когда. Показать полностью
Я ИП на едином сельскохозяйственном налоге, продаю землю сельхозназначения, находится у меня в работе, сею на ней. Какой налог мне платить в налоговую?
я военный пенсионер, имею земельный участок сельхозназначения для дачного строительства в ДНП в районе д. судимля серпуховского района московской области по кадастровой стоимости 950000руб. сколько будет составляль налог и какова налоговая ставка на. Показать полностью
На мою бабушку зарегистрирован в кадастровой палате земельный участок (несколько гектар — пахотной и другой земли). Она умерла, участок несколько лет использовали арендаторы — СПХ. В наследство никто не вступал. А сейчас я получила определение суда. Показать полностью
Добрый день! Скажите сколько стоит налог на земли сельскохозяйственного назначения в Троснянском районе Орловской области
У гражданина имеется оформленный в собственность земельный участок 100 га, вне населенного пункта. Категория земли: сельхозназначение. Вид разрешенного использования: производство сельхозпродукции. Земля приобреталась в 2016 году у граждан которым. Показать полностью
Мною заключен договор аренды в 1996 году сроком на три года для строительства жилого дома. В дальнейшем по истечении срока действия договора мне приходили счета на оплату аренды до 2005 года без оформления продления договора (доп соглашений). Лишь в. Показать полностью
Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее,
чем искать решение!
В продолжение сравнения типов участков ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ, можно задаться вопросом особенностей налогообложения, проще говоря, сколько платят владельцы тех или иных видов участков.
Налоги ДНП
Разница в налогообложениях дачных некоммерческих партнерств и ИЖС есть, он она не является значительной, чтобы при выборе участка основываться исключительно исходя из нее. Если не вдаваться в подробности, то в случаях с ИЖС размер налога на имущество составит около 1,5% в год от кадастровой стоимости участка. А в случае с налогами на земли ДНП, налогообложение составит - 0,3% в год.
Размер участка, регион в котором он находится и другие факторы - все это оказывает непосредственное влияние на размер налога. Например, в пригороде Петербурга налог на участок ИЖС находится в пределах 10-20 тысяч рублей в год, соответственно, в раз пять меньше облагается участок ДНП.
Однако вновь остановимся на скрытой стоимости ДНП, о которой мы уже писали. Но всё хотим коротко повторить основную информацию.
Газ в ДНП
Как говорил один из героев фильма БРАТ 2: «Мы, русские, друг-друга не обманываем». Чаще всего это правда, продавцы земли не считают свои слова обманом, это просто некая небольшая недосказанность….обычно на несколько сотен тысяч рублей!
Многие компании, продавая участок, уверяют покупателей, что все коммуникации уже заложены в цену, они проводятся, на них есть проект и вот-вот всё будет готово, ничего делать покупателю после покупки не надо, только ждать. Все это говорится убедительно, показывая документы, приводя аргументы, не поверить очень трудно. Но потом оказывается, что нужно доплатить, например, за газ, буквально тысяч 150-200, так как газ уже находится в поселке и его необходимо просто довести до участка. А на практике может сложиться совершенно другая картина, даже вместо предполагаемых 150 тысяч появляется 300 тысяч рублей. Это далеко не шутки, реалии российской жизни.
Выясняется, что обещанные 150 тысяч за газ были только для разрешения подключиться к газопроводу, а проект по газификации, за который просят более 100 тысяч рублей и все работы по подключению, придётся оплачивать отдельно. Так и набегают астрономические суммы за коммуникации, в частности газ.
Электричество в ДНП
Другой яркий пример, наши люди совершенно ни о чем, не задумываясь, отдают большие деньги под всевозможные предлоги и расписки. Вина этому - совершенная неграмотность в правовых отношениях. Объясним подробнее.
Многие сдают деньги под расписку коменданта, какого-либо поселка, но на самом деле такового поселка может даже не существует. Важно проверять информацию, перед тем как отдавать деньги в неизвестные руки, при этом вы юридически не защищены, а договор, если и есть, то очень-очень абстрактный. Производится сбор денег со всех членов ДНП, а дальше, либо они совсем пропадают, либо выясняется, что нужно ещё разок собрать деньги.
Обратите внимание на среднюю цену коммуникаций в ДНП на 2012 год и на сегодня. Можно увидеть существенную разницу. В 2012 году цена за дополнительные киловатты восставляла 20-25 тысяч рублей за единицу. На сегодняшний же день, цена возросла до 40 тысяч за единицу.
Вроде бы в этом ничего ужасного нет, растёт спрос, растёт и цена, капитализм и всё такое. Но есть ряд причин, о которых вообще умалчивается и мало кто знает.
Первая причина – все ДНП подключается к электросетям на льготных условиях. И при перепродаже киловатты дорожают более чем в 10 раз.
Вторая причина, если ДНП находится на землях поселений, а не на сельхоз землях, а дом уже зарегистрирован как жилой, определённые киловатты полагаются Вам по закону бесплатно.
Мы написали только про малую-малую долю всего, что происходит в ДНП.
Как же правильно купить участок ДНП?
Многие люди, планирующие покупку земельных участков и загородных домов, с тревогой вглядываются в сопровождающие объявления о продаже аббревиатуры: ИЖС, ДНП, СНТ, ЛПХ и т.д. Давайте все-таки окончательно внесем ясность, в чем разница между категориями и видами разрешенного использования земель, и что лучше предпочесть тем, кто стоит перед выбором.
ЛПХ. Сегодня специалисты сходятся в том, что ЛПХ, расположенные на землях поселений (населенных пунктов), следует воспринимать как ИЖС. Муниципалитеты в принципе могут поменять статус земли в эту сторону, хотя это и грозит возможными непростыми проблемами, а где-то это будет и неразрешимым вопросом. А вот участки ЛПХ на сельскохозяйственных землях однозначно грозят вам серьезными правовыми проблемами. Есть небольшие шансы перевести эти наделы в ДНП (на тех же землях с/х назначения) – но придется ОЧЕНЬ помучиться.
ИЖС – назначение использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Используется только на землях населенных пунктов.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Сегодня разницы между участками ДНП и СНТ нет. И в дальнейшем в статье мы будем говорить про ДНП, понимая, что все сказанное актуально и для СНТ.
Итак — сейчас проблема выбора обычно стоит между двумя видами разрешенного пользования – ИЖС или ДНП. Рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов.
1. Построив дом на землях ИЖС, при желании Вы можете прописаться в этом доме и получить милицейский адрес (вопрос однако в том, есть ли у Вас вообще желание выписываться, например, из Москвы?). И кроме этого – обратите внимание: выписку по старому месту проживания и прописку на новом загородном месте обычно планируют делать, например, люди предпенсионного и пенсионного возраста, для того, чтобы якобы была возможность перевести выплату пенсии на другой адрес. Или например, семьи с маленькими детьми/школьниками, чтобы устроить своих детей в детсад и школу. Но в наших условиях в ХХI веке, в котором мы все живем, можно организовать перевод любых средств и выплат на любой адрес/банк/карточку с любого счета, в том числе пенсионного, без смены места официальной регистрации. И любая компания, вдумчиво относящаяся к созданию своих дачных поселков на землях ДНП, обязательно сделает так, чтобы они располагались или в шаговой, или в 2-3 минутной доступности на автомобиле от своих поселков в крупных близлежащих населенных пунктах. А все вопросы устройства детей в детсад/на учебу возможно решить теперь и без прописки на конкретной территории.
2. По идее, земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры. Это дороги, транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным социальным нормам. Однако не стоит забывать о том, в какой стране мы живем. Каждый из нас знает, как сложно заставить местные власти хотя бы отремонтировать дорогу возле своего дома. Так что статус ИЖС – это далеко еще не гарантия «райской жизни».
1. ИЖС намного дороже. Дороже не только сама земля. Дороже также и обслуживание и проживание – как временное, так и постоянное. За проведение газа, водопровода и других коммуникаций вы заплатите «по полной стоимости» гораздо дороже, и Вам самостоятельно придется «пробивать» согласования, «находить» возможности по мощностям (как электрическим и газовым, так и по воде и канализации) и т.п. Понадобятся оформление всех документов на дом и коммуникации. При этом дом невозможно будет построить «абы какой», «хорошую, но простую дачку» — он должен будет сдаваться БТИ, в котором должны будут подтвердить его полное соответствие установленным нормам по сопротивлению теплопроводности, жилищным нормативам санитарных помещений и т.п.
2. Дома, построенные на землях ИЖС, должны соответствовать всем нормам, предъявляемым к жилым зданиям. Он должен выдержать проверку специалистами БТИ на пригодность для постоянного проживания – не смотря на то, что, возможно, Вы хотите там бывать только наездами исключительно в выходные, да и то только в летний период.
3. Любые проблемы, которые возникнут у Вас, на ИЖС Вы должны будете в первую очередь решать самостоятельно. Ваш дом в очень уютном месте, но на отшибе, и Вы хотите защитить его от воровства? Сами ставьте охранные системы и обеспечивайте безопасность. Приехали отдохнуть, а нет электричества, хотя у соседей горит свет? Сами узнавайте, в чем проблема и решайте вопрос. Нужно почистить снег к своему дому? Сами заранее договаривайтесь о чистке. Попались плохие соседи, ведущие асоциальный образ жизни? Сами будьте готовы решать эту нелегкую проблему – и т.п.
4. Представим, Вы героически, потеряв серьезное количество денег, времени, нервов и сил, все-таки добились минимального соответствия своего участка ИЖС и дома нормам качественной жизни. Но возникает вопрос по текущим расходам на налоги, обязательными взносам по улучшению и поддержанию в нормальном состоянии инфраструктуры поселения и т.п. траты, которые часто планируются местными администрациями. «На круг» выходит очень часто «кругленькая сумма», исчисляемая не одной тысячей рублей в мес.
Как сторонники Сократа и истины, заметим, что проблем по некоторым указанным выше пунктам решаются покупкой ГОТОВОГО дома со ВСЕМИ подключенными коммуникациями.
Но тут два важнейших нюанса:
Первое. Это будет ОЧЕНЬ дорого по сравнению с землями ДНП. Например, в курортной зоне Заокского района сопоставимые участки (без дома) одинаковой площади на одной территории стоят: ИЖС: 1.000.000 руб., ДНП – 500.000 руб. Сопоставимые дома в районе курорта Велегож одинаковой конструкции на равных участках в одной местности: ИЖС – 6,5 млн. руб. (без коммуникаций! – они якобы идут «по границе», а это далеко не гарантия, что Вы их реально подключите без проблем) и ДНП – 2,9 млн. руб. (включая газ, свет, дороги, охрану, вывоз мусора, чистку снега зимой и т.п.). Газ на участок ИЖС Вы не заведете «в воздух», без имеющегося дома. А в дачных поселках ДНП это легко может сделать управляющая компания поселка. Дома у Вас еще нет, а труба с газом – уже есть. Остается только подключиться. Многие думают – куплю участок ИЖС с домиком-развалюхой, но газ чтобы уже был подключен к нему. Так подешевле выйдет. Но не удастся сэкономить – дом-развалюху после строительства нового дома еще надо снести, вывести мусор, и все переоформить на новый дом. Не так уж просто и дешево.
Второе. За участок с домом с уже заведенными туда коммуникациями Вы заплатите еще и «посреднику»-предыдущему владельцу, кто за Вас сделал всю «черновую работу» по превращению участка с домом ИЖС в минимально комфортное место. И «бесплатно» он свои усилия не оценит. И к тому же, это не устранит Ваших проблем при дальнейшем проживании. Ведь кто знает, как качественно был сделан дом? От частного лица – старого владельца – Вы на него не получите никаких гарантий даже на месяц, не то что на годы. А на землях ДНП обычно дома строят реальные строительные компании, дающие гарантии на возводимые строения.
1. В таких домах нельзя прописаться т.к. по закону они являются дачами. Внимание! Данный минус уже не совсем актуален, о чем мы упоминали здесь ранее. Ну а если все-таки прописка в локальной местности расположения вашего участка ДНП Вам необходима, то для этого можно обратиться в специализированную компанию, занимающуюся такими вопросами.
1. Земли ДНП значительно ДЕШЕВЛЕ. Как при покупке земли, так и при подключении коммуникаций, и в дальнейшей эксплуатации. В качественных поселках с хорошей управляющей компанией, ежемесячные взносы за полное обслуживание участка и поселка в целом не превышают 500-1000-1500 руб. в мес. с участка в зависимости от имеющихся коммуникаций и инфраструктуры.
2. Вас ждет гораздо меньшее количество бумажной и прочей «работы» и «нервотрёпки». Вы просто покупаете то, что Вам нравится, и получаете удовольствие от загородной жизни и отдыха!
3. Никто не мешает вам построить дачу хоть в 1000 квадратных метров и отделать её по своему вкусу. Вы можете жить там хоть весь год. В солидных компаниях – владельцах поселков Вы получаете готовые коммуникации по стоимости в разы меньше, чем на землях ИЖС. Например, в сети поселков ГК «Инвест-недвижимость» стоимость первичного базового пакета коммуникаций: дороги, электричество, охрана/пропускной режим/КПП, вывоз мусора и чистка дорог – составляет всего от 108.000 до 120.000 руб. на участок вне зависимости от его площади в сотках. Вывод: в плане качества жизни никаких ограничений в дачных поселках ДНП нет, есть только преимущества.
4. Постройки в ДНП значительно проще согласовать с законом. Образно говоря, никого не заинтересуют технические характеристики вашей дачи/дома при регистрации или строительстве: например, может она держать тепло или нет, хорошая ли там лестница или нет, какая у Вас там туалетная комната или система отопления — Ваше личное дело.
5. Значительно меньшая стоимость на обеспечение коммуникаций и развитие инфраструктуры, которые обеспечивает компания-застройщик. Да и «достучаться» до этих людей значительно проще, чем до официальных властей, в случае с ИЖС. Лучший вариант при этом, когда и собственник земель, и управляющая компания, обслуживающая поселок, и компания-застройщик – это не «лебедь, рак и щука» — а компании и люди, работающие единой командой. В качественных поселках любого ценового уровня всегда есть управляющая компания поселка, в обязанности которой и входит вся «проблемная сторона» загородной жизни: как прочистить дороги от снега зимой, почему пропал свет и когда его включат, куда деть мусор, кто будет охранять участок и т.п.
6. Вы попадаете в достаточно «однородную» социальную среду своих соседей. В дачных поселках люди в большей части подбираются по интересам и по приблизительно одинаковым доходам. А всем известно, что в населенных пунктах очень сложно обеспечить полную информацию о своем окружении до момента покупки, уже после совершения которой Вы можете познакомится с местным «выпивохой» с соседнего участка. Известны истории, когда новые жильцы вынуждены были «строить» непростые отношения с местными соседями, которые всех «приезжих» воспринимают «в штыки».
7. Участки ДНП часто продаются от серьезных компаний, от которых Вы можете получить существенные скидки, подарки, попасть под действие рекламных акций и прочие «приятности» при покупке и в дальнейшей дачной жизни. А также купить участки или дома в рассрочку, в том числе и без %. Среди частных продавцов земель ИЖС акций не бывает, реальные скидки — это редкость, ведь все делаемые ими обычно «уступки в цене» — это всего лишь заранее «надбавленная» к реальной цене часть стоимости, которую они обычно и «уступают» покупателю.
8. В дачных поселках возможна активная «коллективная» жизнь сообществ соседей – начиная от совместных походов за дарами природы или на рыбалку и заканчивая совместными спортивными мероприятиями и вечерними поеданиями шашлыка и прочих «вкусностей». Для ИЖС это является большой редкостью.
Выводы. На самом деле мнение о том, что ИЖС – это хорошо, но дороже, а ДНП – это дешевле, но похуже, является устаревшим. Сегодня реалии таковы, что жизнь на земле ДНП гораздо проще и дешевле, а также и приятнее. А единственный минус – невозможность прописки, легко устраним, т.к. возможные юридические механизмы для этого давно отлажены, по этим вопросам можно обратиться в т.ч. и в юридический отдел компании «Инвест-недвижимость».
Справка по теме: В последние годы в правительстве РФ периодически поднимается вопрос, чтобы дать возможность жителям ДНП получить регистрацию в своем доме. Разумеется, властям необходимо разрешить массу дополнительных проблем: присвоение милицейских адресов, обеспечение социальной инфраструктурой и пр. Но на примере уже состоявшейся существующей «дачной амнистии» мы можем смело утверждать: исторический ход развития событий и в этом вопросе приведет к тому, что когда-нибудь законодатели вынуждены будут приблизить законы к реальности. Тогда споры о том, что лучше: ИЖС или ДНП? – во многом станут вообще бессмысленными (потеряют свою актуальность).
С начала осени действуют более жесткие правила легализации самовольных построек. Раньше под законный снос могли попасть дома, угрожающие жизни и здоровью людей и нарушающие их права. Теперь снести могут строение, не соответствующее градостроительным документам или возведенное на участке, на который у «лица, осуществившего постройку», нет законных прав.
Принять решение о сносе самостроя сегодня можно без суда - такое право дано местному самоуправлению. В какой мере новые правила относятся к индивидуальным домам в коттеджных поселках - на землях для ИЖС и дачного строительства? Какой статус земли обещает будущему домовладельцу меньше хлопот и меньше затрат?
ИЖС по правилам
Власти, продлив срок дачной амнистии до 2018 года, обнаружили «оживление среди недобросовестных застройщиков», которые использовали возможности амнистирования самовольных строений (многоквартирных домов, торговых и других объектов) на земле для ИЖС или сельхозземле. Чтобы перекрыть эту лазейку, в статью 222 Гражданского кодекса внесены три новых основания для признания постройки самовольной и подлежащей сносу.
Раньше для легализации постройки достаточно было доказать в суде, что ее сохранение не нарушает прав других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью хозяев и соседей. Теперь, помимо этого, необходимо наличие у лица, осуществившего строительство, прав на земельный участок, допускающих возведение на нем такого объекта, и соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Многие загородные домовладельцы рискуют оказаться «самовольщиками» не из злостных побуждений, а по незнанию правил. Например, широко распространено убеждение, что, покуда действует дачная амнистия, разрешение на строительство индивидуального дома не обязательно. Это справедливо лишь для участков, отнесенных к сельхозземлям и предназначенным для дачного строительства и садоводства (на которых коттеджные поселки имеют форму ДНП или СНТ). Для участков в составе населенных пунктов для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства упрощенный порядок регистрации дома, действующий до марта 2018 года, устанавливает право не получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но отнюдь не на строительство.
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», получение разрешения в последнее время носит скорее уведомительный характер, отказов практически не бывает, дело лишь за несколькими визитами в районную администрацию.
В коттеджных поселках, где продаются участки без подряда на земле ИЖС, девелоперы предлагают помощь в получении разрешения, говорит руководитель отдела продаж управляющей компании «ПулЭкспресс» Николай Урусов: «В нашем проекте «Охтинский парк» владельцы участков не начинают строительство без разрешения на строительство - такова политика компании-застройщика. Для многих покупателей еобходимость наличия разрешения была сюрпризом. Получение разрешения до начала строительства - законодательно закрепленная обязанность собственника участка, расположенного в границах населенного пункта, на земле для ИЖС. Напомню, что документ о праве собственности необходим не только для продажи дома, но и, например, для подачи газа в дом.
Дмитрий Майоров считает, что польза от наличия разрешения на строительство немалая: документ защищает от споров с соседями по поводу размещения дома на участке, от претензий во время строительства.
Дачные регламенты
В коттеджных поселках, строящихся на сельхозземлях, право собственности на дом можно зарегистрировать по декларации (форма есть на портале госуслуг), причем бессрочно. Однако это не означает полную свободу действий землевладельца: в дачном или садоводческом партнерстве есть утвержденный проект организации и застройки территории. Он прежде всего учитывает соответствие СНиПам, санитарным и противопожарным нормам. Так, например, площадь застройки ограничивается 30% площади участка, удаление дома от улиц должно быть не менее 5 м, а от проезда или соседнего участка - не мене 3 м. Между хозпостройками и забором допускается расстояние 1 м.
Проверки соблюдения этих и других требований могут проводить МЧС, Росреестр (как уполномоченный орган по земельному надзору), службы по надзору в сфере природопользования и их территориальные органы, как поясняет Кирилл Беляков, партнер юридической фирмы «Нота бене». Эти же организации могут подать иски о признании построек самовольными.
«И закон не предусматривает оговорок по поводу того, что какие-либо загородные дома в ДНП или СНТ, равно как и дома на земельных участках для ИЖС, не могут быть признаны самовольными постройками, - напоминает Кирилл Беляков. - В этой части в законодательстве ничего не изменилось. Риск признания самовольными (и подлежащими сносу) относится ко всем зданиям, сооружениям или другим строениям, возведенным вопреки закону».
Регистратор Росреестра может потребовать справку от руководства ДНП (СНТ), о том, что дом находится в границах указанного участка и не нарушает правил застройки. Даст ли ее руководитель партнерства при наличии нарушений или конфликтов с соседями? А без этого документа регистрировать собственность на дом, скорее всего, придется в судебном порядке.
По мнению Николая Урусова, лучше сначала вызвать сотрудника БТИ для обмеров дома и составления технического паспорта. Затем на основании данных из полученного технического паспорта заполнить декларацию и зарегистрировать право собственности на дом.
Если у владельца есть необходимость или желание регистрировать дом в качестве жилого, техпаспорт дома подтвердит, что в нем имеются жилые и вспомогательные помещения, инженерные системы, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. В дальнейшем, если потребуется, это поможет решить вопрос с регистрацией («пропиской») в доме домовладельца и его семьи.
Еще одна новация действующего с сентября закона - возможность сноса по внесудебным решениям муниципалов. По мнению Кирилла Белякова, есть все основания полагать, что решения о сносе самовольных построек органами местного самоуправления первое время будут приниматься неохотно. Административный порядок принятия решений подобного рода не проработан, да и с организацией сноса могут возникнуть проблемы. Сносу, как нетрудно предположить, активно будут препятствуют лица, осуществившие самовольную постройку. Согласитесь, очень сложно снести дом вместе с его обитателями. Посему без судебных актов и без привлечения после их вынесения и вступления в силу службы судебных приставов «административные сносы» не обретут массовый характер.
Логика налога
На рынке загородной недвижимости участки и дома на земле ИЖС дороже имеющих статус дачных или садовых. Однако кадастровая стоимость земли (и земельный налог, рассчитанный от нее), как показало изучение публичной кадастровой карты, свидетельствует о другом. Например, среди одинаковой площади участков близ дер. Скотное (Всеволожский район, вдоль Новоприозерского шоссе) дороже оказались те, что в составе ДНП: 900 тыс. руб. за 12 соток. Самая низкая кадастровая стоимость обнаружена у участков для ЛПХ в составе земель населенных пунктов, а земля ИЖС дешевле сельхозземли для ДНП (830 тыс. руб. против 1,2 млн руб. за 15 соток). Ставка земельного налога в Ленобласти и для земель, занятых жилищным фондом, и для сельхозземель - 0,3%, и разница в суммах несущественная: для участка 15 соток 2,5 и 3,6 тыс. руб. в год соответственно.
В Санкт-Петербурге кадастровая стоимость земель выше (пример: участок под ИЖС площадью 32 сотки в Песочном оценен в 8,9 млн руб.), однако действуют другие ставки: 0,042% для дачных участков и 0,01% - для участков под жилыми домами, и земельный налог оказывается меньше.
То есть разница в налогообложении не влияет на выбор покупателя земли. «Для многих имеет значение будущая ликвидность, бóльшая прозрачность регулирования - бóльшая предсказуемость застройки на землях для ИЖС», - считает Дмитрий Майоров. Работает также фактор возможного залога земли и дома в банке.
Садоводческое товарищество – учет и налогообложение
Садовые участки на сегодняшний день для большого числа граждан являются как излюбленным местом отдыха, так и источником получения овощей, фруктов, ягод и другой продукции, которую можно вырастить на садовом участке.
Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, регулируются на законодательном уровне.
Самой распространенной формой организации коллективного занятия граждан садоводством и огородничеством являются садовые товарищества. О том, как осуществляется учет и налогообложение в садовых товариществах, мы и поговорим в этой статье.
Обратимся к Федеральному закону от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее – Закон № 66-ФЗ). Этот закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, а также устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов.
Формы организации коллективного занятия гражданами садоводством и огородничеством определены статьей 4 Закона № 66-ФЗ, согласно которой граждане могут создавать садоводческие некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства. Отличие между этими формами состоит, главным образом, в форме собственности на имущество общего пользования.
В соответствии со статьей 1 Закона № 66-ФЗ садоводческое некоммерческое объединение граждан, создаваемое в форме некоммерческого товарищества – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.
Садоводческое товарищество в силу пункта 2 статьи 6 Закона № 66-ФЗ считается созданным с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество, приходно-расходную смету, печать с полным наименованием.
После государственной регистрации земельный участок предоставляется садоводческому товариществу в соответствии с земельным законодательством, что определено пунктом 4 статьи 14 Закона № 66-ФЗ.
Высшим органом управления садоводческим товариществом является общее собрание его членов, компетенция которого определена статьей 21 Закона № 66-ФЗ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 мая 2009 года № А33-10199/08-Ф02-2245/09 по делу № А33-10199/08). Но основную повседневную деятельность по управлению товариществом и ведением хозяйственной деятельности, обеспечением стабильного развития деятельности и достижения целей, обозначенных в его уставе, осуществляет правление товарищества, которое возглавляется председателем.
Рассмотрим вопросы ведения бухгалтерского учета и налогообложения садоводческих некоммерческих товариществ.
Имущество общего пользования в садоводческом товариществе является совместной собственностью его членов, причем приобретается или создается такое имущество за счет целевых взносов, что следует из пункта 2 статьи 4 Закона № 66-ФЗ. Напомним, что целевые взносы – денежные средства, внесенные членами садоводческого товарищества на приобретение (создание) объектов общего пользования (статья 1 Закона № 66-ФЗ).
К имуществу общего пользования статьей 1 Закона № 66-ФЗ отнесены, в частности, дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное. Иными словами, имущество общего пользования – это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого товарищества потребностей членов такого товарищества в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей.
Помимо общего имущества, приобретенного (созданного) за счет целевых взносов членов товарищества, садоводческому товариществу необходимо осуществлять учет вступительных, членских, паевых и дополнительных взносов, вносимых членами товарищества. Вступительные взносы вносятся на организационные расходы на оформление документации, периодически вносимые членские взносы – на оплату труда работников товарищества и иные текущие расходы, дополнительные взносы вносятся на покрытие убытков, образовавшихся при осуществлении мероприятий, утвержденных общим собранием членов садоводческого товарищества (статья 1 Закона № 66-ФЗ).
Как Вы знаете, согласно статье 6 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее – Закон № 402-ФЗ) обязанность по ведению бухгалтерского учета распространяется на все организации, находящиеся на территории Российской Федерации, в том числе и на садоводческие товарищества.
Если садоводческое товарищество выполняет условие, установленное пунктом 4 статьи 6 Закона № 402-ФЗ, то оно вправе вести упрощенный способ ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.
Как следует отражать в учете всевозможные взносы, вносимые членами садоводческого товарищества? Обратимся к Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению" (далее – План счетов).
Для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других лиц, Планом счетов предназначен счет 86 "Целевое финансирование". Средства целевого назначения, полученные в качестве финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Планом счетов определено, что аналитический учет по счету 86 "Целевое финансирование" следует вести по назначению целевых средств и в разрезе источников их поступления. Иными словами, к счету 86 "Целевое финансирование" следует открыть субсчета, например:
86-1 "Вступительные взносы";
86-2 "Членские взносы";
86-3 "Целевые взносы";
86-4 "Дополнительные взносы";
86-5 "Прочие поступления".
На каждом из открытых субсчетов следует вести учет поступивших средств в отношении каждого члена садоводческого товарищества.
Порядок регулярных поступлений от членов товарищества определяется учредительными документами. Задолженность членов товарищества по взносам отражается по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту счета 86 "Целевое финансирование" на основании устава товарищества, решения общего собрания членов садоводческого товарищества, решений правления, оформленных протоколами. При поступлении денежных средств составляется запись по дебету счетов 50 "Касса", 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (на соответствующих субсчетах).
Использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетами 20 "Основное производство" или 26 "Общехозяйственные расходы" – при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации.
Земли общего пользования предоставляются садоводческому товариществу как юридическому лицу в собственность, из чего следует, что стоимость земельных участков, являющихся собственностью товарищества как юридического лица, должна быть отражена на его балансе.
Земельные участки следует учитывать в качестве объектов основных средств. Основным документом, которым следует руководствоваться, формируя информацию об основных средствах, является Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (далее – ПБУ 6/01). Правила этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств".
Важной особенностью бухгалтерского учета земельных участков является тот факт, что они не подлежат амортизации, что следует из пункта 17 ПБУ 6/01, согласно которому не подлежат амортизации объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются, в частности, земельные участки. В остальном бухгалтерский учет земельных участков особенностей не имеет и осуществляется в общем порядке.
Садоводческим товариществом могут быть приобретены или созданы иные объекты основных средств, которые также должны учитываться на счете 01 "Основные средства". Но в отношении иных объектов основных средств необходимо напомнить, что в соответствии с пунктом 17 ПБУ 6/01 по объектам основных средств некоммерческих организаций амортизация не начисляется. По ним на забалансовом счете производится обобщение информации о суммах износа, начисляемого линейным способом. При линейном способе годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.
Следует отметить, что садоводческое товарищество согласно пункту 1 статьи 6 Закона № 66-ФЗ вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано.
Если садоводческое товарищество будет осуществлять предпринимательскую деятельность, то ему следует вести раздельный учет доходов и расходов, связанных с осуществлением уставной и предпринимательской деятельности. Расходы на содержание садоводческого товарищества (общехозяйственные расходы), предварительно учтенные на счете 26 "Общехозяйственные расходы", по окончании отчетного периода следует распределить пропорционально доходам от осуществляемых видов деятельности и отражать по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы" в части, относящейся к предпринимательской деятельности, и по дебету счета 86 "Целевое финансирование" в части, относящейся к уставной деятельности садоводческого товарищества.
Перейдем к рассмотрению некоторых вопросов налогообложения садоводческих некоммерческих товариществ и начнем с земельного налога. Как правило, интерес для садоводческих товариществ представляет вопрос о том, кто будет являться плательщиком земельного налога в отношении земель общего пользования.
В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, основанием для взимания земельного налога является документ, подтверждающий право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на земельный участок.
Еще раз повторим, что согласно пункту 4 статьи 14 Закона № 66-ФЗ земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому некоммерческому товариществу как юридическому лицу в собственность.
По мнению Минфина Российской Федерации, изложенному в письме от 11 марта 2009 года № 03-05-05-02/11, налогоплательщиком земельного налога в отношении земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, является соответствующее садоводческое некоммерческое товарищество.
Вместе с тем, как сказано в письме, правлением садоводческого товарищества может быть принято решение, предусматривающее компенсацию земельного налога в отношении земель общего пользования в виде взносов членов такого товарищества.
В письме ФНС Российской Федерации от 2 мая 2012 года № БС-4-11/7315 также отмечено, что если земельные участки общего пользования предоставлены в коллективно-совместную собственность садоводческому товариществу как юридическому лицу, свидетельство о праве коллективно-совместной собственности на эти участки выдано товариществу и согласно сведениям, предоставляемым в налоговые органы территориальными органами Росреестра, правообладателем таких участков является садоводческое товарищество, то налогоплательщиком в отношении земельных участков общего пользования признается это товарищество.
Члены садоводческого товарищества не обладают землями общего пользования на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения и, соответственно, не могут являться налогоплательщиками земельного налога за указанные земли общего пользования.
В письме также сказано, что ФНС Российской Федерации понимает озабоченность правления садоводческого товарищества в части необходимости оплаты земельного налога, в том числе за "брошенные" и неприватизированные земли, и в этой связи сообщает, что бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 3 той же статьи бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. С учетом изложенного для решения вопроса, связанного с "брошенными" земельными участками, следует обращаться в органы местного самоуправления.
Ведя речь о садоводческих товариществах, нельзя обойти стороной тему водоснабжения. Возникает ли у садоводческого некоммерческого товарищества объект налогообложения по водному налогу?
Напомним, что в соответствии со статьей 333.8 НК РФ налогоплательщиками водного налога признаются организации и физические лица, осуществляющие специальное и (или) особое водопользование в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 333.9 НК РФ.
Перечень видов и целей водопользования, не признаваемых объектами налогообложения по водному налогу, приведен в пункте 2 статьи 333.9 НК РФ. В частности, в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 указанной статьи НК РФ не признается объектом налогообложения забор воды из водных объектов для полива садоводческих, огороднических, дачных земельных участков и земельных участков личных подсобных хозяйств граждан, для водопоя и обслуживания скота и птицы, которые находятся в собственности граждан.
Таким образом, в случае осуществления садоводческим некоммерческим товариществом забора воды из водных объектов для целей, перечисленных в подпункте 13 пункта 2 статьи 333.9 НК РФ, объекта налогообложения по водному налогу у садового некоммерческого товарищества не возникает.
В случае осуществления забора воды из водных объектов в целях, не перечисленных в пункте 2 статьи 333.9 НК РФ, садоводческие некоммерческие товарищества уплачивают водный налог в общеустановленном порядке.
Организации, применяющие общую систему налогообложения, являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций, исчисление и уплата которого регулируются главой 25 НК РФ. Садоводческие некоммерческие товарищества также являются налогоплательщиками налога на прибыль. Отметим, что для садоводческих товариществ не установлено никаких особенностей при налогообложении прибыли, они руководствуются общими нормами, определенными главой 25 НК РФ.
Очень многие садоводческие товарищества применяют упрощенную систему налогообложения, руководствуясь главой 26.2 НК РФ. Имеют ли они право на применение этой системы налогообложения? Для ответа на этот вопрос обратимся к письму Минфина Российской Федерации от 16 октября 2007 года № 03-11-04/2/258, в котором сказано, что на основании положений главы 26.2 НК РФ некоммерческие организации, в том числе садоводческие некоммерческие товарищества, вправе применять данный специальный налоговый режим при условии соблюдения ограничений, установленных статьей 346.12 НК РФ.
При этом на применение упрощенной системы налогообложения (далее – УСН) переходит вся организация в целом, в отношении всех получаемых ею доходов. Налогоплательщики – некоммерческие организации, перешедшие на применение УСН, при определении налоговой базы учитывают как доходы, полученные в связи с осуществлением функций некоммерческого характера, так и доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ при применении налогоплательщиком УСН в составе доходов учитываются доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ. Доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются.
В соответствии с пунктом 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики – получатели указанных целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, доходы в виде безвозмездно полученных некоммерческими организациями работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров, а также отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Таким образом, суммы, полученные садоводческим некоммерческим товариществом в виде членских взносов, не подлежат включению в налоговую базу при применении упрощенной системы налогообложения при наличии документов, подтверждающих использование данных денежных средств на содержание некоммерческой организации и (или) ведение ею уставной деятельности.
Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 13 января 2014 года № 03-11-11/264.
Следует отметить, что статьей 8 Закона № 66-ФЗ гражданам предоставлено право вести садоводство в индивидуальном порядке. Граждане, ведущие садоводство в таком порядке на территории садоводческого товарищества, имеют право пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования товарищества за плату на условиях договоров, заключенных с товариществом в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого товарищества. Размер платы для граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) общего имущества не может превышать размер платы за пользование имуществом для членов садоводческого товарищества.
В письме Минфина Российской Федерации от 28 апреля 2010 года № 03-11-11/122 отмечено, что по своему правовому содержанию такие договоры являются договорами аренды. В состав внереализационных доходов включаются, в частности, доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 НК РФ.
Таким образом, суммы, полученные садоводческим товариществом по договору о пользовании имуществом общего пользования от гражданина, не являющегося членом указанного товарищества, подлежат включению в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В письме также обращено внимание на то, что перечень доходов, не подлежащих налогообложению в соответствии со статьей 251 НК РФ, является закрытым. И в отношении доходов садоводческого товарищества в виде денежных компенсаций за неучастие в субботниках и в виде пеней за несвоевременную уплату членских взносов сказано, что такие доходы не поименованы в статье 251 НК РФ, следовательно, они подлежат налогообложению налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, как внереализационные доходы.
Налогообложение целевого финансирования и целевых поступлений
Налоговое законодательство Российской Федерации содержит такие понятия, как целевое финансирование и целевые поступления.
О том, что признается целевым финансированием и целевыми поступлениями, и как учитываются полученные целевые средства организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства, мы расскажем в этой статье.
Целевое финансирование
В общепринятом понимании целевое финансирование представляет собой выделение финансовых ресурсов, денежных средств целевым назначением для использования в качестве средства достижения определенной цели, решения социально-экономической проблемы, создания определенного объекта.
Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ), как Вы знаете, установлены перечни доходов, как учитываемых, так и не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Напомним, что к доходам организации, учитываемым в целях налогообложения прибыли, в соответствии со статьей 248 НК РФ относятся доходы от реализации и внереализационные доходы.
Доходы, не учитываемые при определении налогооблагаемой прибыли, поименованы в статье 251 НК РФ и в их состав включены средства целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования или федеральными законами.
Перечень имущества, относящегося к средствам целевого финансирования, содержит подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
Согласно этому перечню, к средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ).
Таким образом, денежные средства, полученные товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона № 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 3 июня 2013 года № 03-03-06/4/200113.
Следует отметить, что названный выше Фонд ликвидируется и прекращает свою деятельность с 1 января 2018 года, основанием для ликвидации Фонда до окончания указанного периода является использование в полном объеме средств Фонда, предназначенных для осуществления его деятельности, что следует из статьи 25 Федерального закона № 185-ФЗ.
К средствам целевого финансирования относится также имущество в виде:
– средств бюджетов, выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным и осуществляющим управление многоквартирными домами в соответствии с ЖК РФ, управляющим организациям, а также при непосредственном управлении многоквартирными домами собственниками помещений в таких домах – управляющим организациям, оказывающим услуги и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в таких домах;
– средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, а также на счета специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с ЖК РФ, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
В письме Минфина Российской Федерации от 9 октября 2012 года № 03-03-06/1/530 рассмотрен вопрос учета в целях налогообложения прибыли доходов управляющей компании в виде средств на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома.
В письме отмечено, доходы организаций, не соответствующие перечню средств и критериям целевого финансирования (целевых) поступлений, применяемых в целях НК РФ, учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, установленном главой 25 НК РФ.
Из изложенного следует, что денежные средства, поступающие управляющей организации от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма в рамках договора управления многоквартирным домом и (или) договора долевого участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, учитываются в целях налогообложения прибыли, поскольку не указаны в статье 251 НК РФ в качестве средств целевого финансирования.
При этом расходы управляющей организации при условии из соответствия критериям, предусмотренным статьей 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения прибыли.
В случае оказания услуг по управлению многоквартирным домом на условиях агентских договоров следует учитывать положения подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ и пункта 9 статьи 270 НК РФ, согласно которым при определении налоговой базы не учитываются доходы (расходы) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) поверенному (переданного комиссионером, агентом и (или) иным поверенным) в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору, а также в счет возмещения (оплаты) затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.
Высказанную в письме позицию можно распространить не только на управляющие организации, но и на ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах и осуществляющие управление многоквартирными домами.
Если же собственники жилья выбрали способ управления – непосредственно управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в письмах Минфина Российской Федерации от 10 августа 2012 года № 03-03-07/38, от 23 марта 2012 года № 03-03-06/1/152.
Отметим, что пунктом 5.11 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденных Приказом Росстата от 31 января 2013 года № 41 определено, что к организациям ЖКХ относятся организации по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, организации коммунального комплекса (ресурсоснабжающие), многоотраслевые организации ЖКХ, управляющие организации, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Говоря о средствах целевого финансирования, нельзя не обратить внимания на один важный момент – организации ЖКХ, являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль, и получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Такие разъяснения даны специалистами Минфина Российской Федерации в письме от 4 сентября 2009 года № 03-03-06/1/574.
В письме Минфина Российской Федерации от 11 апреля 2008 года № 03-03-06/4/26, а также в письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 10 февраля 2012 года № 16-15/011614@ обращено внимание на то, что, применительно к ряду доходов, относящихся к средствам целевого финансирования, помимо соблюдения их целевого назначения предъявляются дополнительные условия исключения этих доходов из базы налога на прибыль организаций.
Получатели доходов в виде целевого финансирования обязаны не только соблюдать их целевое назначение, но и выполнять иные, установленные источником средств целевого финансирования, условия их предоставления.
Источник средств целевого финансирования может определить, в частности, допустимые формы и сроки использования средств, в том числе предусмотреть их расходование в течение определенного (длительного) периода. Соблюдение этих условий обязательно для предоставления освобождения, предусмотренного подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.
Целевые поступления
Согласно пункту 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации также не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики – получатели указанных целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.
Как отмечено в пункте 1 письма ФНС Российской Федерации от 24 декабря 2013 года № СА-4-7/23263 "О направлении обзора практики рассмотрения налоговых споров Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации и толкование норм законодательства о налогах и сборах содержащееся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации за 2013 год", согласно буквальному толкованию положений пункта 2 статьи 251 НК РФ к целевым поступлениям относятся, во-первых, целевые поступления из бюджета и, во-вторых, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.
Таким образом, целевые поступления из бюджета не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль при условии соблюдения требований, предъявляемых к порядку отражения в учете данных поступлений, а также их расходования.
Помимо самого понятия, пункт 2 статьи 251 НК РФ содержит и подробный перечень поступлений.
Из определения следует, что к целевым относятся поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поэтому определим, какие организации признаются некоммерческими.
Как следует из пункта 1 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.
Перечень форм некоммерческих организаций содержит пункт 3 статьи 50 ГК РФ. В этот перечень входят, в частности, такие формы некоммерческих организаций, как потребительские кооперативы, к которым относятся, в том числе, жилищные, жилищно-строительные кооперативы; товарищества собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе товарищества собственников жилья.
Согласно статье 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Граждане и юридические лица объединяются с целью создания, в частности, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется ЖК РФ. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) согласно статье 110 ЖК РФ признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) на основании статьи 135 ЖК РФ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Итак, к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, доходы в виде безвозмездно полученных некоммерческими организациями работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров, а также отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Средства ТСЖ состоят, в частности, из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. В письме Минфина Российской Федерации от 26 июня 2012 года № 03-03-07/29 отмечено, что ТСЖ (ЖСК), являющееся налогоплательщиком налога на прибыль организаций, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами.
Что касается других платежей, поступающих ТСЖ (ЖСК), то с учетом положений статей 249 и 250 НК РФ суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Вместе с тем, данные платежи (например, плата за горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.) одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ (ЖСК) принимаются к уменьшению доходов в составе расходов в части, подлежащей перечислению соответствующим организациям, оказывающим эти услуги.
Аналогичное мнение изложено в письме Минфина Российской Федерации от 23 мая 2012 года № 03-03-07/25.
В письме ФНС Российской Федерации от 9 августа 2010 года № ШС-37-3/8663@ "О налогообложении товариществ собственников жилья" сказано, что членами товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов (далее – ТСЖ) вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.
Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями в смысле пункта 1 статьи 251 НК РФ не являются.
Таким образом, плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.
Вместе с тем, в случае если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ вышеперечисленные услуги), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, то есть только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.
Коснемся управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами на основании договоров управления, заключаемых с собственниками помещений в таких домах. Согласно статье 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления, учитываются в целях налогообложения прибыли. При этом расходы указанной организации по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих организаций при условии их соответствия критериям, предусмотренным статьей 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения, на что указано в письме Минфина Российской Федерации от 18 декабря 2009 года № 03-03-06/1/817.
Доходы организаций, не соответствующие перечню средств и критериям целевого финансирования и целевых поступлений, установленным подпунктом 14 пункта 1 и пунктом 2 статьи 251 НК РФ, учитываются в целях налогообложения прибыли в порядке, установленном главой 25 НК РФ.
К целевым поступлениям, как мы уже отмечали в нашей статье, относятся отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Ввиду того, что в качестве получателя средств на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества поименован ограниченных перечень организаций, доходы в виде указанных отчислений, поступившие иным лицам, подлежат включению в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли организаций, на что указали минфиновцы в своем письме от 29 октября 2009 года № 03-03-06/1/710.
В письме Минфина Российской Федерации от 28 сентября 2011 года № 03-03-07/36 также отмечено, что если управляющая компания является коммерческой организацией, то, в отличие от ТСЖ средства на проведение капитального ремонта, поступающие от собственников помещений многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, должны учитываться ею в целях налогообложения прибыли организаций в общем порядке.
В письме ФНС Российской Федерации от 22 апреля 2011 года № КЕ-4-3/6526@ "О налогообложении товариществ собственников жилья" рассмотрен вопрос о налогообложении средств целевых поступлений в случае, если ТСЖ применяет упрощенную систему налогообложения.
Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ при применении организацией упрощенной системы налогообложения (далее – УСН) в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются.
ТСЖ, применяющее УСН, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами. Учет других платежей, поступающих ТСЖ от его членов, в составе доходов будет зависеть от договорных отношений ТСЖ и его членов.
Если в соответствии с уставом на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ (то есть исходя из договорных обязательств не является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ указанные услуги), и на членов ТСЖ возложены обязанности по оплате данной деятельности ТСЖ, то в соответствии со статьей 249 НК РФ суммы платежей членов ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться ТСЖ в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
При этом если ТСЖ применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то он вправе для целей налогообложения учитывать расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.
В случае если сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, такие налогоплательщики обязаны уплатить минимальный налог в размере 1 процента налоговой базы, которой являются доходы, определяемые в соответствии со статьей 346.15 НК РФ (пункт 6 статьи 346.18 НК РФ).
Если в соответствии с уставом на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению вышеуказанных жилищно-коммунальных услуг и ТСЖ от своего имени по поручению членов ТСЖ или от имени и за счет членов ТСЖ заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) (то есть является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим услуги по поручению членов ТСЖ), то на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 16 августа 2013 года № 03-11-11/33417.
Плательщиками налога на имущество являются все российские и иностранные организации, у которых есть имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ. Исключением из этого правила являются организации, применяющие специальные режимы налогообложения и те, для которых установлены льготы. В части дачных некоммерческих партнерств какие-либо федеральные льготы не установлены.
Сети канализации, водоснабжения и газоснабжения отвечают критериям недвижимого имущества, т.к. они представляют собой часть инфраструктуры, необходимой для нормальной эксплуатации зданий и сооружений. Расположенные под землей, коммуникации конструктивно связаны с конкретными строениями, поэтому перенести их на другую территорию с повторным подключением к другим объектам невозможно, а раз это недвижимые объекты, то они облагаются налогом на имущество.
При этом неважно, проложила ли организация эти сети самостоятельно или же она приобрела их у прежнего собственника. Также не имеет значения и то, каким способом эти коммуникационные сети отразили в бухучете: как отдельный инвентарный объект или же в составе здания.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Плательщиками налога на имущество являются все российские и иностранные организации, у которых есть имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 373 НК РФ). Исключением из этого правила являются организации:
– применяющие специальные режимы налогообложения ;
– для которых установлены льготы (ст. 381 НК РФ);
– которые выступают организаторами XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи в отношении имущества, используемого в организации и проведении этих игр, а также в развитии г. Сочи как горноклиматического курорта (п. 1.1 ст. 373 НК РФ , ст. 3 Закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ).
Виды льгот
Льготы по налогу на имущество устанавливаются в отношении:
– определенных категорий организаций;
– определенных видов имущества.
Региональные льготы
Законами субъектов РФ могут быть установлены дополнительные налоговые льготы и условия их использования. При этом региональные власти вправе установить льготы, аналогичные федеральным, но без предусмотренных по ним ограничений по срокам. Это следует из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса РФ. Действие региональных льгот ограничивается пределами территории соответствующего субъекта РФ (письмо Минфина России от 22 октября 2007 г. № 03-05-06-01/120).
Для каждой категории льготников могут быть предусмотрены особые условия, которые нужно выполнить, чтобы не платить налог на имущество. Например, в Московской области использование льгот поставлено в зависимость от того, направила организация сэкономленные деньги на определенные цели или нет (гл. 2 Закона Московской области от 24 ноября 2004 г. № 151/2004-ОЗ).
Внимание: наличие даже 100-процентных льгот по налогу на имущество не освобождает организацию от обязанности составлять декларации по этому налогу (п. 7 информационного письма ВАС РФ от 17 марта 2003 г. № 71). При использовании льгот в декларации нужно указать имущество, освобожденное от налогообложения. Несвоевременная подача налоговой декларации является правонарушением (ст. 106 НК РФ , ст. 2.1 КоАП РФ), за которое предусмотрена налоговая и административная ответственность.
Состав налогооблагаемого имущества
У российских организаций налогом на имущество облагаются:
В состав налогооблагаемого имущества, в частности, включаются:
При определении состава движимого и недвижимого имущества руководствуйтесь статьей 130 Гражданского кодекса РФ, Законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ и Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) , утвержденным постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359 . Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5322 . А в письме от 3 сентября 2013 г. № 03-05-05-01/36269 представители финансового ведомства предлагают признавать движимым любое имущество, в отношении которого не требуется государственная регистрация прав.
Движимое имущество вновь созданных организаций (зарегистрированных в ЕГРЮЛ после 1 января 2013 года) налогом на имущество не облагается. Такой же порядок распространяется на правопреемников реорганизованных организаций, которые формируют баланс и отражают в нем движимое имущество, перешедшее к ним после 1 января 2013 года в результате реорганизации. Об этом сказано в письмах Минфина России от 25 сентября 2013 г. № 03-05-05-01/39723 (реорганизация в форме выделения), от 22 мая 2013 г. № 03-05-05-01/18084 (реорганизация в форме присоединения) и № 03-05-05-01/18166 и ФНС России от 1 июля 2013 г. № БС-4-11/11799 (реорганизация в форме преобразования).
Ситуация: нужно ли платить налог на имущество со стоимости наружных сетей канализации и водоснабжения, учтенных как отдельные инвентарные объекты. Право собственности на эти объекты не зарегистрировано.
Да, нужно.
Сети канализации и водоснабжения (в т. ч. наружные) отвечают критериям недвижимого имущества. Ведь они представляют собой часть инфраструктуры, необходимой для нормальной эксплуатации зданий и сооружений (подп. 20 ст. 2 Закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ). Расположенные под землей, коммуникации конструктивно связаны с конкретными строениями, поэтому перенести их на другую территорию с повторным подключением к другим объектам невозможно. А раз канализационные сети и водопроводы – это недвижимые объекты, то они облагаются налогом на имущество. Это следует из положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ.
Тот факт, что право собственности на коммуникационные сети не регистрировали, – не основание исключать такие объекты из налоговой базы. При этом неважно, проложила ли организация эти сети самостоятельно или же она приобрела их у прежнего собственника .
Также не имеет значения и то, каким способом эти коммуникационные сети отразили в бухучете: как отдельный инвентарный объект или же в составе здания. Да, когда срок полезного использования таких сетей отличается от срока службы самих зданий и сооружений, подключенных к ним, их можно принять к учету в качестве самостоятельных инвентарных объектов (п. 6 ПБУ 6/01). Это касается и централизованных коммуникационных сетей, подключенных к зданиям и сооружениям разных собственников (например, городской водопровод). Однако независимо от выбранного способа учета эти объекты в любом случае относятся к недвижимости. А потому их стоимость надо включать в расчет налоговой базы по налогу на имущество.
Правомерность такого вывода подтверждается письмами
