Собрание собственников помещений в многоквартирном доме неоспоримо выступает неким органом самоуправления. Состоит он из владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД). Только собрание собственников жилья может вынести решение относительно пунктов, которые выносятся на повестку дня. Чтобы общее собрание собственников состоялось, необходимо собрать установленное Жилищным кодексом Российской Федерации количество владельцев, которые смогут обеспечить кворум.
Кворум являет собой требуемое для проведения ежегодного или внеочередного собрания количество фактических голосов, без которого решение общего собрания собственников нельзя принять. Законодательство РФ устанавливает правила и порядок проведения подобных собраний. Более того, следует учитывать, что кворум, может проводиться как очно, так и с помощью заочного голосования. Но если на нём присутствует менее пятидесяти процентов жильцов МКД, то он категорически невозможен, как определяет Жилищный кодекс (ЖК).
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Все условия, порядок ведения протоколов и проведения общего очного собрания владельцев помещений МКД, регулируется статьями ЖК РФ. Им же установлено, что кворум представляет собой орган самоуправления, в компетенцию которого входит:
Очное собрание собственников многоквартирного дома – обязательное мероприятие. Оно должно проходить ежегодно в назначенный собранием МКД срок. При необходимости проводить подобные мероприятия чаще, чем раз в год, правила и порядок действующего ЖК РФ предусматривают внеочередной кворум в многоквартирном доме. Инициатором внеочередного собрания может выступать любой владелец помещения МКД.
Собрание будет правомочным, только если в нём участвовали владельцы, которые составили не меньше пятидесяти процентов. При этом важно понимать, что процент высчитывается не из количества граждан, а из квадратных метров, которыми они обладают. Если на мероприятии не соберётся пятьдесят процентов владельцев недвижимости в данном многоквартирном доме, то собрание проводиться не будет. Его перенесут на другую дату, о чём каждому участнику сообщат в письменном официальном уведомлении. Сообщение о намечающемся внеочередном собрании жильцов МКД направляется не поздней, чем за десять календарных дней до назначенного дня проведения.
Чтобы собрать кворум, в направленном уведомлении указывается дата, время и место проведения мероприятия, а также информация о том, кто выступает инициатором и проводится собрание очно или же оно заочного голосования. Если собрание заочное – указывается конечная дата принятия голоса. Также порядок устанавливает указание повестки дня или где её можно посмотреть.
Подготовка к проведению описываемого мероприятия в МКД представляет собой перечень определённых действий, без которых кворум невозможен. В соответствии с указанными и оглашёнными вопросами, которые ставятся на повестке дня, инициатор должен провести аналитические работы, чтобы подготовиться, просчитать сумму расходов, подготовить сравнительные сведения и подтвердить необходимость принятия того или иного решения. Только тщательная подготовка с полной информацией и объективным взглядом, изложенным чётко и последовательно, может гарантировать успешное голосование.
Если повесткой дня является выбор управляющей компании для данного МКД, инициатор должен ознакомиться с деятельностью нескольких, проанализировать их и предоставить участникам собрания плюсы и минусы каждой, объяснив, почему он склоняется к выбору той или иной. Учитывать нужно стоимость предоставляемых услуг, их перечень и потребности самого МКД (какие ремонтные работы нужны и во сколько это обойдется).
Если же намечается создание товарищества собственников жилья, то нужно подготовить сведения о его регистрации и необходимую учётную документацию.
Чтобы понимать законный порядок проведения ежегодного или внеочередного собрания владельцев помещений МКД, можно выделить следующие обязательные этапы:
| Наименование этапа | Особенности проведения |
|---|---|
| Отправление уведомлений о проведении мероприятия | В письменном виде за десять календарных дней до момента фактического проведения |
| Определение инициаторов | Целесообразно собрать группу единомышленников, распределив роли и обязанности, а не выступать от одного лица |
| Подготовка места проведения и выбор времени | Желательно, чтобы выбирать будний день в вечернее время. Тогда наибольшая вероятность, что жильцы будут дома |
| Сбор документов |
|
| Регистрация участников | В бюллетене указывается ФИО участника, номер квартиры, её площадь, паспортные данные, ставится подпись регистратора и указывается его фамилия |
| Оглашение повестки дня | В ней недопустимы никакие изменения |
| Порядок ведения протокола | Секретарь назначается заранее |
| Проведение голосование | В проекте решений заполняются графы |
| Подсчет кворума | Результат голосования фиксируется фактом ведения протокола |
| Отправка уведомлений о принятом решении всем членам, которые не явились на собрание | В срок не более десяти дней от даты проведения мероприятия |
Абсолютно все решения, как устанавливает порядок действующего на сегодняшний день ЖК РФ, должны быть оглашены и приняты большинством голосов. Большинством считается как минимум две трети от всех имеющихся владельцев помещений МКД. Запрещено вносить изменения в повестку дня и добавлять новые пунктов после того, как о ней были уведомлены участники собрания. Все решения фиксируются путём ведения протоколов, которые должны сохраняться в специальном месте или у доверенного лица, выбранного ранее на таком же общем очном собрании.
ЖК РФ также определяет порядок, согласно которому принятые на проведённом собрании решения являются обязательными для всех жильцов и владельцев, даже если на собрании они не присутствовали. Если кто-либо из собственников с решением не согласен, он имеет право обжаловать его в суде. Однако для этого решение должно нарушать требования ЖК РФ. Подать исковое заявление можно в течение полугода от даты оповещения о решении.
Если кто-то из участников является собственником нескольких помещений, он должен получить официальное сообщение о решениях, принятых на проведённом собрании, в письменном виде единолично.
ЖК РФ также определяет порядок, согласно которому можно провести собрание жильцов МКД и принять нужное решение не очно, а путём заочного голосования, то есть, без фактического сбора. Для этого инициаторы отправляют всем владельцам письменные уведомления установленной формы о проведении заочного собрания с указанием способа передачи своего голоса и крайней даты его приёма.
Голоса, которые были получены после обозначенной крайней даты приёма, учтены быть не могут и кворум должен подсчитываться без них.
Для обратной связи участник собрания должен указать свою фамилию, имя, отчество, номер квартиры, её общую площадь, данные свидетельства прав собственности или какого-либо другого правоустанавливающего документа. После чего необходимо обозначить свой голос: «за», «против» или «воздержался».
Заполненный документ нужно передать по указанному в уведомлении адресу. Это может быть почтовый адрес, специальный опечатанный ящик или доверенное лицо, которым будет выступать кто-нибудь из жильцов МКД.
Отдельно следует выделить нюансы голосования. Следует отметить, что голосовать может каждый без исключения владелец помещения в МКД. При этом разрешено голосовать как собственнолично, так и через доверенное лицо. У такого лица должна быть при себе нотариально заверенная доверенность, с указанием всех полномочий и сроком действия документа.
Сумма голосов каждого владельца будет пропорциональна той части совместного имущества, которая ему полагается, то есть, она зависит от общей площади его жилого или нежилого помещения. Если мероприятие проводилось очно, то все голоса могут быть оформлены письменно и зафиксированы в протоколе.
Голосование о принятии повестки дня, проводится путём заочного принятия голосов, кворум которых также считается по указанным выше процентам. Весь процесс оформляется в письменном виде. Если были выявлены какие-либо нарушения, решение будет признано недействительным.
Опираясь на правила, определённые российским законодательством, для ведения протокола обязательно указать следующие пункты:
Если нет хотя бы одного из этих пунктов, протокол будет признан неправомерным, вплоть до аннулирования принятых решений и повторного проведения общего собрания очно. Поэтому порядок ведения протокола и собрания должен быть соблюдён полностью.
Опираясь на ЖК РФ, можно перечислить следующие ситуации, когда владелец квартиры или нежилого помещения в МКД имеет законное право обратиться в арбитражный суд для обжалования принятых на проведённом мероприятии решений:
При наличии перечисленных выше оснований, владелец помещения в МКД вправе подать исковое заявление в суд в течение полугода со дня принятия решения, нарушающего права истца. По истечении этого срока оспорить решение будет невозможно. Суд может отказать в удовлетворении поданного заявителем иска, если посчитает основания его подачи не весомыми, а указанные нарушения не принесли истцу никакого материального ущерба.
Важно помнить, что все принятые решения фиксируются путём ведения протоколов, которые должны быть впоследствии подписаны инициатором и председателем общего собрания очного или заочного формата.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
На этой странице размещена форма решения собственников помещений в многоквартирном доме, которые жильцы и собственники нежилых помещений приняли на общем собрании.
Перед оформлением протокола общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо в обязательном порядке закрепить все принятые решения собственников помещений в МКД, отразив их в соответствующем документе.
Стоит отметить, что предлагаемый бланк можно использовать для любых случаев, (как в случае, если общее собрание жильцов проводилось в очной или очно - заочной форме).
Для оформления решения жильцов на общем собрании может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.
Раздайте каждому собственнику в МКД, попросите проголосовать и поставить "галочку" в каждом пункте.
Образец решения общего собрания собственников помещений (жильцов) в доме.
РЕШЕНИЕ
собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. _____________, ул. ____________ , дом № _____ , проведенного в форме очно-заочного голосования
_______________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. либо наименование юридического лица - собственника помещения)
________________________________________________________________________________________________________________
(адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица - собственника помещения)
Являющийся (-щаяся) собственником жилого/нежилого помещения № _______________________________
(квартира, доля в квартире)
На основании ________________________________________________________________________________
(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)
Выданного «____» ________________г. _____________________________________________________________
(кем выдан правоустанавливающий документ)
_____________________________________________________________________________________________
Общая площадь помещений в многоквартирном доме __________________ м 2 .
Общая площадь помещения _____________м 2 ., принадлежащего мне на праве собственности.
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома ____________
(очной или заочной)
Срок передачи решений до «____» _____________________ 20______ года.
* Представитель собственника по доверенности № _________от «_____»________________20___г.
___________________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. представителя)
Решение собственника по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений:
3.Расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией___________________________________________________________ с «_____» _________________ года.
5. Утвердить управляющую организацию - _______________________________________ и заключить с ней договор управления многоквартирным домом № ___________________ по ул.________________________________ с «____» ____________________________ года.
7. Обязать управляющую организацию ООО «Управляющая организация «______________________» в срок __________________ передать техническую документацию на многоквартирный дом № по ул. ____________________ и иные документы, связанные с управлением этим домом, денежные средства собственников, с лицевого счета многоквартирного дома в управляющую организацию, с которой будет заключен договор управления многоквартирным домом.
_______________________ _____________________ /__________________________/
Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ___________________________________
(ДА или НЕТ)
№ контактного телефона _________________________
(собственника или представителя)
К настоящему решению прилагаются (просьба отметить состав приложения):
1. Соглашение собственников помещений на участие в Общем собрании.
2. Доверенность на представительство на участие в Общем собрании.
3. Письменные предложения по отдельным вопросам голосования на ___ стр.
Собрание лиц-жильцов помещения - это установленная жилищным кодифицированным законом процедура, которая направлена на принятие того или иного решения. Стоит отметить, что подобные мероприятия должны проводиться на регулярной основе (то есть раз в год).
Если вопрос требует срочного рассмотрения, назначается внеочередное общее собрание собственников. На таком мероприятии решаются вопросы срочного порядка.
У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.
В качестве инициатора такого мероприятия также может быть любое лицо-жилец, которое владеет помещением на правомочии собственности. Кроме того, в качестве инициатора может выступать и компания управляющего характера, в ведении которой находится этот многоквартирный дом.
Таким образом, право на участие в общем собрании - это достаточно широкое понятие. Фактически право на участие в общем собрании есть у каждого гражданина-собственника, то же самое касается правомочия голоса.
Для нормального проведения такой процедуры инициатор должен определенным образом уведомить других лиц. Сделать это организатор обязан за десять дней до момента начала мероприятия (это минимальный срок).
Согласно установленным нормам, для того чтобы организовать мероприятие, нужно отправить уведомление письмом заказного типа всем жильцам. Если лица-жильцы приняли решения размещать соответствующие объявления на специализированных стендах, то такой метод также допускается. Однако более надежным представляется вручать документ лично под роспись всем, кто имеет право на участие в общем собрании.
В документе уведомительного типа нужно указать следующие данные:
Существуют определенные правила проведения мероприятия, которые касаются жильцов того или иного дома (в первую очередь многоквартирного). Такие нормативы зафиксированы в законодательстве жилищного типа.
При заочной методике организатор просто проходит по квартирам дома и опрашивает жильцов (необходимо поставить свою подпись). При очном проведении процедуры все, кто имеет право на участие в общем собрании, голосуют лично. При этом лица могут обладать различным количеством голосов.
При смешанной методике проведения сочетаются оба способа одновременно. На данный момент это самый проверенный и эффективный механизм голосования. Дело в том, что практика показывает: в современное время достаточно проблематично собрать всех жильцов для проведения собрания по очной форме. Кто-то слишком занят, кто-то отсутствует дома, поэтому такое голосование часто бывает нерезультативным.
При проведении такого мероприятия важно правильно оформить результаты, чтобы они соответствовали законодательному порядку. Именно для этих целей и существует протокол. Протокол представляет собой официальную бумагу, которая имеет силу юридической направленности. Протокол в обязательном порядке составляется в письменном виде. Ниже приведены данные, которые должен содержать протокол по поводу дома многоквартирного строения:
Именно такие данные должен содержать протокол, чтобы его признали действительным.
Протокол - это не единственный документ, который используется при проведении мероприятия, касающегося дома многоквартирного строения. Если голосование проводится по очной методике, в обязательном порядке составляется так называемый лист регистрации. В такой документации должны содержаться следующие данные:
После того, как подписан протокол, нужно произвести определенные действия, предусмотренные законодательным порядком. В частности, необходимо на протяжении десяти дней собрать все бюллетени и передать их в компанию управляющего характера.
Кроме того, о результатах проведенного мероприятия в аналогичный срок следует проинформировать всех жильцов (особенно это актуально, если голосование проводилось по заочной методике).
При необходимости организатор обязан уведомить и другие учреждения, в том числе и органы муниципалитета. Протокол и другие официальные бумаги следует хранить в архивных органах на протяжении определенного срока, после чего они уничтожаются.
В домах многоквартирного типа обязательно имеется имущество, по поводу которого нередко и проводятся подобные мероприятия. Вот это имущество:
Все вопросы по поводу вышеперечисленного имущества могут решаться исключительно самими гражданами-собственниками. На собрании могут рассматриваться формы управления помещениями, определение дополнительных мест для парковки, сдача в аренду помещений, которые являются свободными, размещение рекламной информации в установленных зонах и так далее.
Для чего необходимо организовать такое мероприятие, как собрание? Дело в том, что такие процедуры позволяют своевременно решать все вопросы по поводу управления имуществом. В большинстве случаев это позволяет также избежать неприятностей, споров и конфликтных ситуаций.
Таким образом, собрание - это нужная мера, которая зафиксирована в жилищном законодательстве. В нормах кодекса определен порядок проведения данной процедуры, способы голосования и необходимые документы. Одним из таких документов выступает протокол, который обладает силой юридической направленности. Именно его можно представлять в судебную инстанцию при возникновении каких-либо конфликтных ситуаций в качестве доказательства по делу. Вот почему так важно правильно составлять подобную документацию в соответствии с установленными формами.
Спросить юриста
Провели первое собрание МКД. Наш дом - квартиры, 7 собственников. 55% проголосовали ЗА. Это отказ от услуг ленивой УК, переход на непосредственную форму управления (год назад сделан капремонт, так что больших расходоув не придвидится) и остальные вопросы организационного характера. 45% процентов собственников хоть и пришли на собрание, от участия отказались, типа бойкотировали. Кворум есть, собрание состоялось, решения приняты...и т.д. Вопрос: Что делать если в дальнейшем 45% будут бойкотировать решения собрания или вообще собрания игнорировать, когда для принятия ккакого то решения по управлению домом потребуется или 2\3 или 100%
Vladimir 11.08.2018 18:34
Добрый день! Для более развернутого и объективного вопроса Вам следует обратиться в нашу компанию,предварительно записавшись по телефону,указанному на сайте.Наши специалисты Вам дословно все объяснят и помогут решить Вашу проблему.
Сайботалов Вадим Владимирович 12.08.2018 00:15
Задать дополнительный вопрос
Для более развернутого и объективного ответа Вы можете обратиться в нашу компанию.
Дубровина Светлана Борисовна 13.08.2018 00:00
Задать дополнительный вопрос
Также вам будут полезны следующие статьи
О том, как правильно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, рассказывает Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат». Если соблюсти не все формальности, решение собрания потом могут признать недействительным. Поэтому важно знать, как подготовить документацию, сообщить о проведении собрания, правильно его организовать, оформить и подсчитать результаты. Также юрист рассказал о порядке уведомления чиновников и хранении документов собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и не жилых помещений, машино-мест, подземного гаража, т.е. собственников любых помещений) - это орган управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить неограниченное количество раз. Законодатель не запрещает проводить одновременно несколько собраний с разной повесткой дня. Также не установлена протяженность общего собрания, а значит, общее собрание может продолжаться месяц, два и так далее, но не реже раза в год, если не установлено иного порядка. В то же время, санкции за непроведение общего собрания нет.
Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОСС) таковы:
Общее собрание инициирует активная группа или отдельные лица, внеочередное собрание - чаще всего собственники. Такое право есть и у юридических лиц, например, действующей управляющей компании (п.7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы могут действовать через представителя, для чего необходима доверенность, удостоверенная нотариусом, либо оформленная в соответствии с общими требованиями ст. 185.1 ГК.
Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
(Средства могут идти как на собственный счет ТСН, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств.)
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает наиболее удобный и подходящий способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).
Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
Способ 3. Управление управляющей организацией
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками. Они вправе на общем собрании отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.
Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.
Порядок проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"
Что должно содержать решение собственника помещения МКД?
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, донадо указать следующие сведения:
Сведения о собственнике:
Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.
Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).
Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.
При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:
Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.
Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.
Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов - один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
Обязательными реквизитами протокола являются:
В тексте протокола различают две части: вводную и основную.
Вводная - зафиксированная статистика, факты.
Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.
Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.
Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.
Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.
В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.
Основная часть
Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.
Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.
Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.
Основная часть включает 3 раздела:
Часть 1. «Слушали» - здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.
Часть 2. «Предложено» - однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.
Часть 3. «Решили» - решения относительно всех вопросов, стоящих на повестке дня: формулировка может быть «за», «против», «воздержался». Обязательно пишется номер и точная формулировка вопроса соответственно повестке, сумма голосов по разным пунктам.
В решении может быть несколько пронумерованных пунктов.
Сведения о присутствующих и приглашенных
Присутствующие на собрании - это физлица и юрлица, имеющие право голоса на собрании (за ними закреплено право собственности на помещения в МКД). Приглашенные на собрание - лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Чаще всего это юристы или другие эксперты.
После слова «Присутствующие» вносятся сведения обо всех лицах, присутствующих на общем собрании.
Они включают в себя:
Для физических лиц - Ф. И. О. (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае если он принимает участие в общем собрании).
Для юридических лиц - наименование, написанное без сокращений и ОГРН юр. лица соответственно регистрационным и учредительным документам, наименование и реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение, суммарное количество голосов, которым владеет соответствующее лицо. Ф. И. О. (при наличии) представителя юридического лица (запись вносят в соответствии с документом, удостоверяющим личность), наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.
Они указываются соответственно документу, удостоверяющему личность гражданина. Пишется номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение. Указывается количество голосов соответствующего лица, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя собственника помещения (при условии участия в общем собрании и голосовании), подписи всех указанных лиц.
Данные о лицах, присутствующих на собрании, можно оформить списком, если их число превышает 15 человек. В нем также протоколируют информацию о присутствующих согласно указанным выше требований п. 12 Приказа.
Список - это обязательное приложение к протоколу общего собрания. В самом протоколе ставится пометка «Список прилагается, приложение № ____» сразу после написания общего количества присутствующих.
Обязательным приложением к протоколу общего собрания является:
Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.
Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.
Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, - в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Жильцы () многоквартирных домов наделены правом самостоятельно решать вопросы управления своим домом. Правда, решаться они должны не на лавочке перед подъездом, а на общем собрании (ОС), проводимом по определенным правилам. О нюансах собраний в МКД, в том числе, о повестке дня общего собрания собственников многоквартирного дома, расскажем далее.
Порядок проведения собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 1
Для управления во всех многоквартирных должны организовываться собрания собственников. Они призваны решать все необходимые для обеспечения нормальной жизни в МКД вопросы. К их числу могут относиться вопросы ремонта дома, распоряжения общим имуществом, использования земли под МКД, выбора подходящего способа управления МКД.
Для того, чтобы все принятые жильцами дома решения имели силу, собрание должно проходить в установленном Жилищным кодексом (ЖК РФ) порядке.
Конкретной даты для проведения собрания в ЖК РФ не предусмотрено. Проводить его жильцы обязаны ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным. Собственники могут сами решить, когда им проводить свои годовые собрания. По необходимости можно созывать и дополнительные (внеочередные) собрания.
В любом случае об их проведении нужно сообщать заранее. Сообщение о предстоящей встрече должно быть доведено до всех владельцев квартир в МКД минимум за десять дней до его даты.
При этом сделать это можно несколькими способами:
Собственниками в может быть предусмотрен и иной порядок извещения. Кроме того, уведомления должны включать определенную информацию. Любой жилец МКД из него должен узнать:
Как организовать проведение собрания жильцов МКД? Фото № 2
Поскольку в уведомлении уже должна быть изложена повестка предстоящего собрания, то она составляется заранее. Ее разработкой могут заниматься инициаторы собрания или иные активные собственники (совет дома).
На годовых встречах, как правило, обсуждаются итоги прошедшего периода, смета расходов на будущий, необходимые ремонтные работы. На внеочередных встречах обычно решаются неотложные проблемы, например, смена УК или заключение договоров на размещение рекламы на доме.
В целом при составлении повесток должны учитываться следующие моменты:
Для того, чтобы назначенное собрание было признано состоявшимся, необходимо присутствие лиц, которым принадлежит больше пятидесяти процентов от общего числа голосов. При количестве меньшем или равном указанному собрание не состоится, и придется созывать его повторно.
Следует понимать, что голоса считаются не буквально, по количеству пришедших. Каждому собственнику в МКД принадлежит количество голосов пропорциональное его доле в общем имуществе МКД. А она рассчитывается исходя из принадлежащей ему жилплощади. Следовательно, чем больше квартира, тем больше голосов.
В какой форме можно проводить собрание жильцов МКД? Фото № 3
Собраться всем собственникам квартир в МКД порой непросто. Поэтому согласно ЖК РФ собрания, могут проводиться не только очно, т. е. с личным присутствием каждого жильца. Они проходят и в заочной, а также в смешанной (очно-заочной) формах. Остановимся подробнее на каждой из них.
С очной формой все понятно. Собственники МКД собираются вместе, высказывают свое мнение по представленным в повестке вопросам. Конечно, явиться могут не все. Однако это не препятствует проведению голосования, если имеется достаточное для кворума количество голосов. Все присутствующие должны проголосовать, результаты заносятся секретарем в протокол.
При такой форме личное присутствие дома не требуется. Обычно она применяется, когда при очной встрече не было кворума. Тогда всем лицам, владеющим квартирами в МКД, направляются сообщения с вопросами для голосования. В них также указывается до какой даты, какого времени нужно принять это решение и передать уполномоченному лицу или в определенное место.
Кроме того, по решению самих жильцов собрание может проводиться с использованием специальных электронных систем. В таких случаях принятие решений проходит в режиме онлайн.
С 2015 года стало возможным проведение собраний в смешанной форме. Это позволило соединить преимущества этих двух форм, а также увеличить шансы достижения кворума. Как же проходит такое собрание?
Собственники могут обсудить вынесенные в повестку вопросы, собравшись вместе. А само принятие решений по ним осуществлять уже в заочной форме. Могут быть предусмотрены и иные варианты. Главное, чтобы это было единым собранием. Следовательно, голоса участников обеих частей собрания будут суммироваться, а в результате составляется единый протокол.
Как принимаются решения на собрании жильцов МКД? Фото № 4
Для того, чтобы принятые жильцами решения были действительными, важно соблюсти все процедуры. Нужно уведомить всех о предстоящем собрании, набрать нужное количество голосов, правильно оформить достигнутые . По каждому из пунктов повестки проводится отдельное голосование.
В большинстве случаев для утверждения решения достаточно большинства голосов. Но для некоторых вопросов этого недостаточно. Так, при принятии решений о способе образования фонда капремонта, нужно более пятидесяти процентов от общего числа голосов. Ряд решений можно принимать лишь двумя третями голосов.
К их числу относятся решения:
По итогам проведенных голосований должны быть составлены протокол и само решение. Эти документы являются официальными и обязательными для исполнения. Информация о голосовании, принятых решениях должна быть доведена до всех жильцов путем размещения на информационном стенде или ином специально отведенном в доме месте. Копии этих документов должны не позднее десяти дней после собрания предоставляться в УК или ТСЖ, ЖСК.
На любом собрании обязательно должен избираться секретарь для ведения его протокола. Протокол является обязательным документом и должен отвечать определенным требованиям. Они были введены Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 №937/пр.
В него должны включаться следующие данные:
Текст документа должен состоять из вводной и основной частей. В первой отражается информация о присутствующих собственниках, а также приглашенных для каких-либо разъяснений лицах. О каждом жильце МКД указывается не только ФИО и данные паспорта, то и сведения о принадлежащей ему квартире, ее площади, документах о правах на нее, количестве имеющихся голосов. В другой части отражается повестка и принятые по каждому из ее пунктов решения.
К каждому протоколу должны быть приложены такие документы:
Можно ли оспорить решение общего собрания жильцов МКД? Фото № 5
Принятые на общем собрании можно обжаловать. Сделать это может один из собственников, имеющих квартиру в доме. Обратиться в суд с требованием об отмене решения можно при соблюдении следующих условий:
По смыслу закона для возможной отмены решения необходимо наличие всех указанных пунктов. Заявить свои требования недовольный собственник может через суд. Для его подачи устанавливается шестимесячный срок с того момента, когда заявителю стало известно о принятом решении.
При этом, не любые нарушения могут привести к отмене этого решения. Если они являются несущественными, не принесли данному собственнику убытков, а его голос при принятии решения не имел значения, то решение могут оставить в силе.
Ранее принятые на ОС решения, а также составленные в процессе протоколы, нужно было направлять лишь в УК, ТСЖ, ЖСК. С введением в действие Приказа Минстроя РФ №937/пр появилось новое требование.
Копии указанных документов теперь должны передаваться (направляться) в региональные органы Госжилнадзора (ГЖИ). Схема передачи установлена следующая. Сначала эти документы через десять дней после собрания передаются УК, ТСЖ или ЖСК. А эти организации уже должны предоставить их в ГЖИ в пятидневный срок с момента получения. В ГЖИ данные решения и протоколы хранятся в течение трех лет.
Сегодня лица, владеющие жильем в МКД, наделены достаточным количеством прав для управления своими домами. Однако далеко не все еще проявляют активность в этом вопросе. А многие не знают, как правильно созвать собрание, как вести его и куда потом нужно направлять решения. Вместе с тем, от соблюдения правильности процедуры зависит действительность принятых на ОС решений.
О том как провести заочное собрание жильцов-собственников многоквартирного дома вы можете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
12 Дек 2017 41
