Основные требования к порядку выдачи разрешений на строительство предусмотрены ст. 62 Градостроительного кодекса РФ. Подготовку документов для выдачи разрешений на строительство осуществляют местные органы архитектуры и градостроительства.
Для получения разрешения на строительство застройщик представляет главному архитектору района (города) заявление на получение разрешения на строительство, постановление главы муниципального образования о разрешении на размещение объекта строительства и заключение Градостроительного совета Главархитектуры или местного органа архитектуры и градостроительства по проекту, инвестиционный контракт (иной необходимый договор) на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости на территории Московской области в соответствии с законодательством Московской области.
Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления муниципального образования. По поручению главы муниципального образования разрешение на строительство подписывает и выдает главный архитектор района (города) (3, ст. 23 и ст. 27). Разрешение на строительство утверждает глава района, города или другого муниципального образования.
Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления застройщика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
До начала производства строительно-монтажных работ объекты строительства подлежат регистрации в органах Госархстройнадзора Московской области. Застройщик одновременно с заявлением на регистрацию представляет в органы Госархстройнадзора необходимые документы.
Перечень документов для получения разрешения на строительство индивидуальных жилых, садовых, дачных домов.
За разрешением на строительство индивидуальных жилых, садовых, дачных домов застройщик обращается в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя Главы района.
При этом представляет следующие документы:
Заявление;
Ходатайство Главы территориального образования района;
Копию свидетельства на право собственности на землю;
Кадастровый план земельного участка;
Проект дома и хозяйственных построек в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
Технические условия на подключение к сетям инженерных коммуникаций;
Договор купли-продажи земельного участка (договор дарения);
Акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласованный с УАГ и территориальной администрацией;
Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
УТВЕРЖДЕНЫ приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому атомному надзору от 26 декабря 2006 г. № 1128
1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. № 54 «Об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации».
2. Настоящий Порядок определяет состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
3. Исполнительная документация представляет собой текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений и фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по мере завершения определенных в проектной документации работ.
4. Исполнительная документация подлежит хранению у застройщика или заказчика до проведения органом государственного строительного надзора итоговой проверки. На время проведения итоговой проверки исполнительная документация передается застройщиком или заказчиком в орган государственного строительного надзора. После выдачи органом государственного строительного надзора заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации исполнительная документация передается застройщику или заказчику на постоянное хранение.
II. порядок ведения исполнительной Документации
5. Исполнительная документация ведется лицом, осуществляющим строительство. В состав исполнительной документации включаются текстовые и графические материалы, приведенные в настоящей главе.
5.1. Акты освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства оформляются по образцу, приведенному в Приложении 1.
5.2. Акты разбивки осей объекта капитального строительства на местности оформляется по образцу, приведенному в Приложении 2.
5.3. Акты освидетельствования работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ (далее - крытые работы) оформляются актами освидетельствования скрытых работ по образцу, приведенному в Приложении 3. Перечень скрытых работ, подлежащих освидетельствованию, определяется проектной документацией.
5.4. Акты освидетельствования строительных конструкций, устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков в которых невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения (далее - ответственные конструкции) оформляются актами освидетельствования ответственных конструкций по образцу, приведенному в Приложении 4. Перечень ответственных конструкций, подлежащих освидетельствованию, определяется проектной документацией.
5.5. Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков в которых невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения оформляются актами освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения по образцу, приведенному в Приложении 5. Перечень участков сетей инженерно-технического обеспечения, подлежащих освидетельствованию, определяется проектной документацией.
5.6. Рабочая документация на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства с записями о соответствии выполненных в натуре работ рабочей документации, сделанных лицом, осуществляющим строительство. От имени лица, осуществляющего строительство, такие записи вносит представитель указанного лица на основании документа, подтверждающего представительство.
6. В состав исполнительной документации также включаются следующие материалы:
а) исполнительные геодезические схемы;
б) исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения;
в) акты испытания и опробования технических устройств;
г) результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля;
д) документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий);
е) иные документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений.
Требования к составлению и порядку ведения материалов, предусмотренных настоящим пунктом, определяются в соответствии с законодательством Российской Федераци.
Законодательство устанавливает перечень разрешительной документации , необходимой для выполнения определенных видов деятельности. Нормами предусматривается специальный порядок ее составления и выдачи. Рассмотрим далее, какая используется разрешительная документация в строительстве .
Возведение новых сооружений, проведение некоторых других работ строительного характера допускается в соответствии с разрешительной документацией. К ней в первую очередь относят бумаги, свидетельствующие о предоставлении участка земли. На основании их составляется разрешительная документация на проектирование .
На любых наделах субъекты, осуществляющие возведение сооружений или иные работы, касающиеся зданий (реконструкцию, капремонт, например), должны соблюдать требования о целевом назначении. Участки, которые относятся к собственности муниципалитета или государства, могут предоставляться уполномоченными органами непосредственно для строительства. Пользователи наделов в своей деятельности должны руководствоваться 263-й статьей ГК (п. 1). В соответствии с ней субъекты, которые не являются титульными владельцами участков, должны получить разрешение от собственника на выполнение строительных работ. Оно может содержаться в отдельной бумаге или включаться в договор с пользователем.
Если субъект предполагает осуществлять реконструкцию или вносить изменения в существующее сооружение, исходно-разрешительная документация на строительство должна включать и бумагу, в которой будет согласие собственника этого здания. Соответствующее требование устанавливается в ФЗ № 169, регулирующем архитектурную деятельность в РФ. В нормативном акте предусматривается, что строительные работы на любом объекте должны осуществляться с согласия собственника участка либо здания при соблюдении СНиП и градостроительных правил. Данное положение присутствует в 3-й статье (ч. 3, п. 2) указанного ФЗ.
Она разрабатывается в соответствии со СНиП и прочими нормами и правилами. Исходно-разрешительная документация на строительство должна быть согласована с рядом контрольных органов. В первую очередь к ним относят управление архитектуры, а также службы госконтроля и надзора. В соответствии с 48-й статьей Градостроительного кодекса проектной называют документацию, в которой содержатся материалы, представленные в текстовом виде, а также в форме карт и схем. Она определяет архитектурные, конструктивные, функционально- и инженерно-технические решения для обеспечения работ на объекте. Разрешительная строительная документация необходима, если предполагаемые мероприятия будут влиять на характеристики безопасности и надежности сооружений.
Подготовка разрешительной документации может осуществляться непосредственно самим исполнителем работ. Субъект также вправе привлечь к разработке организацию, имеющую соответствующую лицензию. Прежде чем , необходимо выполнить инженерные изыскания. Без их результатов бумаги не будут представлены. Изыскания также может выполнить сам субъект или привлечь организацию, имеющую на это лицензию.
Оформление разрешительной документации осуществляется на основании материалов, которые представляет заинтересованное лицо (исполнитель работ). К необходимым сведениям и бумагам относят:
В соответствии с общими правилами в строительстве включает в себя:
Разрешительная документация должна быть направлена на проверку. В случае положительного экспертного заключения она утверждается. Как правило, это осуществляется проставлением подписи должностного лица, представителя/руководителя уполномоченного органа и оттиска печати на титульном листе. Правительство устанавливает случаи, когда должна пройти обязательную проверку. В частности, в Постановлении № 1008 от 1 января 2001 г. определено, что экспертиза должна проводиться в отношении всех бумаг, касающихся мероприятий, затрагивающих конструктивные и прочие характеристики безопасности и надежности сооружений, вне зависимости от формы собственности и источников финансирования объекта.
Их составляют сооружения, для технического переоснащения, реконструкции, расширения, возведения, капремонта, ликвидации и консервации которых не предусмотрена. Кроме этого, экспертиза не проводится для бумаг:
В качестве него выступает оценка соответствия документации положениям техрегламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам, требованиям госохраны объектов культурно-исторического наследия, промышленной, пожарной, ядерной, радиационной и другой безопасности, результатам проведенных инженерных изысканий. Целями экспертизы, таким образом, являются:
Разрешительная документация проходит проверку в уполномоченных госорганах либо в организациях, которые имеют государственную аккредитацию.
В ряде случаев необходима государственная экспертиза и составление дополнительных бумаг. Например, предпроектная документация на сооружения и прочие объекты, возведение которых частично или полностью выполняется за счет бюджетных средств, госкредитов и займов, полученных под госгарантии, прочих инвестиций, поступающих в форме господдержки, проходит проверку до ее утверждения. Аналогичное правило действует и в отношении бумаг, разрабатываемых на потенциально опасные и особо сложные в конструкции вне зависимости от источников их финансирования и типа собственности. В отношении объектов, строительство которых выполняется на средства заказчика, в том числе привлеченные, решение о выполнении государственной экспертизы принимает он сам. Исключение составляют особо сложные и потенциально опасные сооружения и конструкции.
После выполнения экспертизы при положительном заключении бумаги проходят утверждение. Застройщик, получив документацию, обращается в уполномоченную организацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство и/или ордера. Вид бумаг будет зависеть от характера работ. По Градостроительного кодекса разрешение на строительство подтверждает соответствие документации требованиям плана участка. Эта бумага предоставляет субъекту право на выполнение необходимых работ на объекте. Разрешение предоставляется на основании заявления. К нему прилагаются бумаги, удостоверяющие права на участок. Кроме этого, уполномоченная инстанция требует утвержденную проектную документацию. Форма, в которой составляется заявление, сроки и порядок его рассмотрения определяются Градостроительным кодексом, а также иными нормативными актами. Бланк разрешения утверждается правительством.
Для получения разрешения застройщику необходимо представить уполномоченной инстанции, исполнительному органу региональной/местной власти заявление с приложением:
Он применяется в случае, если разрешение выдается на строительство объекта ИЖС, для которого проектная документация не составляется. В такой ситуации заинтересованное лицо прилагает к заявлению:
Утвержденная документация и разрешение на строительство должны быть зарегистрированы в местных структурах управления. вправе отказать в выдаче бумаги в случае отсутствия необходимых материалов либо несоответствия их сведений требованиям, установленным в плане или допуске на отклонение от предельных показателей. Данное решение может быть оспорено в суде. Разрешение на строительство предоставляется без взимания платы. Данная бумага имеет определенный срок действия - 10 лет для объектов ИЖС. Период для прочих сооружений устанавливается в соответствии с проектом строительных работ.
Нарушение установленного порядка оформления разрешительной документации преследуется по закону. Ответственность устанавливается КоАП. В соответствии со ст. 8.4 субъекты, не выполнившие требования закона об обязательности государственной экспертизы, а также лица, реализующие или финансирующие проекты, которые должны пройти проверку, не получившие положительного заключения, наказываются административным штрафом. Величина взыскания для граждан - 10-15, должностных лиц - 30-50, организаций - 400-500 МРОТ. К административной ответственности могут привлекаться субъекты, осуществляющие деятельность, не соответствующую документации, на которую было выдано положительное заключение. В таком случае штрафы для граждан составляют 15-20 МРОТ, для должностных лиц и организаций их размер аналогичен приведенным выше цифрам. Строительство сооружений и зданий непроизводственного и производственного назначения, объектов ИЖС без разрешения влечет наложение административного взыскания в соответствии со ст. 9.5, п. 1 КоАП. Для граждан штраф составляет 3-5, должностных лиц - 5-10, организаций - 50-100 МРОТ.
Сегодня очень многие виды работ в различных сферах деятельности предприятий и предпринимателей требуют определенных нормами разрешений и допусков для того, что бы иметь законное право на их производство. Так, разрешением на производство работ могут быть такие документы, как строительная лицензия, разрешение на начало строительства, допуски к выполнению определенного вида работ и другие разрешительные документы .
Как видим, перечень и категории данного типа документов, могут быть очень обширными . Зависит это от нескольких факторов:
Так, разрешительным документом, например, в туристической деятельности, дающим право на организацию и реализацию туристических поездок, является лицензия . Она выдается Департаментом туризма МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ.
Разрешительным документом, дающим право допуска на выполнение определенных работ физического или должностного лица - наемного работника предприятия или организации, являются: наряд-допуск, различные сертификаты и дипломы, подтверждающие уровни квалификации, а так же аттестационные свидетельства . Таким документом для физического лица, например, может быть свидетельство об аттестации и допуске к работе с электротехническим оборудованием, работающим под напряжением до 1000 В (второй уровень допуска электробезопасности).
Разрешение на строительство - это тоже разрешение на производство работ . Этот вид документов в разных региональных законах может носить еще и название ордера. Например, в Москве, для начала подготовительных работ в строительстве, необходимо получить временное разрешение - ордер на начало подготовительных работ. В общем, в масштабах Федерации, порядок получения разрешения на строительство регламентируется Главой 6 Градостроительного Кодекса РФ. Детализация процесса получения и выдачи разрешения на проведение работ излагается в региональных законодательных актах .
Наверное, верно утверждение, что деятельностью, требующей максимального количества разрешений и согласований, было и остается строительство . Особенно если речь идет об объектах повышенной опасности: сложных технических и производственных объектах, многоэтажных домах и сложных объектах инфраструктуры. Поэтому, когда вводят в поисковую систему запрос «разрешение на проведение работ» чаще всего, подразумевают именно разрешительную документацию в строительстве.
Какие виды разрешений существуют сегодня в строительстве? Это, прежде всего, строительная лицензия, дающая право лицензиату на выполнение работ повышенной опасности. Она выдается саморегулирующейся организацией в строительстве в соответствии с установленными лицензионными условиями и требованиями к строительной организации.
Вторым видом разрешительных документов в строительстве является разрешение на строительство (в некоторых регионах - ордер). Оно выдается местным органом власти в соответствии с планом застройки местности и на основании заявления застройщика и прошедшего экспертизу проекта. Порядок выдачи разрешений на строительство в каждой административной единицы РФ регулируется на местном уровне . Общим требованием к порядку выдачи такого документа является соблюдение принципа «единого окна».
Третий документ, который до недавнего времени необходимо было получать в строительстве, это разрешение на начало ведения работ. Этот документ часто называют «разрешение на проведение работ в строительстве», что не совсем правильно. Сегодня допуск на начало ведения работ имеет форму извещения государственных органов власти, осуществляющих технический надзор в строительстве. Для того, что бы приступить к работам по строительству, сегодня необходимо иметь разрешение на строительство и известить органы технического надзора о начале ведения работ в порядке, установленном ст. 52 Главы 6 Градостроительного Кодекса РФ.
Но, несмотря на упрощение выдачи некоторых документов, порядок получения различного рода разрешений в строительстве был и остается достаточно сложным и не вполне понятным для людей, не являющихся юристами. Поэтому получение всех видов разрешений и допусков лучше поручать специалистам, имеющим соответствующий опыт . Это сэкономит время, а, в конце концов, и деньги предприятия, желающего получить разрешительный документ (будь то предприятие-застройщик, или строительная организация).
Владислав КАПЛАН
ООО «Файюм»
Реконструкция, расширение или возведение нового помещения давно престали быть уделом исключительно строительных фирм. Многие организации производят строительно-монтажные работы хозяйственным способом. Закон говорит по этому вопросу много и путано, а между тем несоблюдение его требований может вылиться в массу неприятностей.
Виды работ
Прежде всего: что следует понимать под строительно-монтажными работами? Перечень их содержится в Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству (утв. постановлением Госкомстата России от 03.10.96 № 123).
К строительным работам, в частности, относятся:
Подряд или хозспособ?
Сначала необходимо определить способ строительства:
Вопрос № 1: самостоятельно ли осуществляются строительно-монтажные работы? При хозяйственном способе строительно-монтажные работы осуществляются организацией самостоятельно без привлечения подрядчика. При подрядном способе строительно-монтажные работы производятся специализированной подрядной организацией.
Вопрос № 2: заключается ли договор? При хозяйственном способе договорные отношения между структурными подразделениями организации отсутствуют, при подрядном способе заключается договор строительного подряда.
Вопрос № 3: для чего осуществляются строительно-монтажные работы? При хозяйственном способе они осуществляются для собственных нужд. При подрядном способе строительно-монтажные работы являются предметом деятельности подрядной организации и осуществляются в первую очередь для других организаций и в меньшей мере - для собственного потребления.
Внимание: к работам, выполненным хозяйственным способом, не относятся отдельные объемы работ, выполненные подрядными организациями, при осуществлении стройки в целом хозяйственным способом.
Нужна ли лицензия?
Строительство хозспособом предваряет целый ряд мероприятий:
Лицензия нужна не только для осуществления функций заказчика-застройщика, но и для непосредственного выполнения строительно-монтажных работ. В законе о лицензировании вы не найдете этого вида деятельности.
Выполнение функций заказчика-застройщика отнесено к лицензируемой деятельности Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений (утв. постановлением Правительства РФ от 21.03.02 № 174). Однако при рассмотрении иска о признании незаконным указанного положения Верховный Суд РФ решением от 02.10.03 № ГКПИ 03-1073 отказал в признании недействующим данного положения в части включения в состав лицензируемого вида деятельности выполнение функций заказчика-застройщика. Кассационная инстанция оставила данное решение без изменения (определение от 25.12.03 № КАС 03-603).
Не забудьте разрешение
В соответствии со статьей 222 ГК РФ строительство объектов недвижимости:
При наличии хотя бы одного из трех вышеуказанных признаков строение, сооружение или иная недвижимость будут признаны возведенными самовольно, что влечет за собой ряд неблагоприятных последствий.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Постройка в любом случае будет подлежать сносу, если она нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
Есть два случая, когда возможно принятие судом решения о признании права собственности на самовольную постройку:
Выдача разрешения на строительство не требуется, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется, но подлежит повторной регистрации на нового собственника.
Разрешение на выполнение работ
Кроме разрешения на строительство и лицензии на выполнение строительных работ необходимо получить также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ.
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве данного объекта (п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ; утв. приказом Минстроя России от 03.06.92 № 131)
Разрешение выдается органами архитектуры и градостроительства и подразделяются на два вида:
Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение одного года со дня выдачи разрешения выполнение строительно-монтажных работ по объекту не началось.
При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы предприятия-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение подлежит перерегистрации в инспекции в трехнедельный срок.
Для получения разрешения на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту заказчик представляет в инспекцию Госархстройнадзора следующие документы и материалы:
Проектно-сметная документация
Проектно-сметная документация при строительстве хозспособом оформляется так же, как и при строительстве подрядным способом. Готовить ее должна специализированная проектная организацич. Разработка такой документации нестроительной организацией, осуществляющей строительство, возможна только в том случае, если в штате у нее есть необходимое количество специалистов - инженеров, проектировщиков, сметчиков и т. п., а также имеется лицензия на проектирование зданий и сооружений.
Сметная документация составляется в установленном порядке независимо от метода осуществления строительства - подрядным или хозяйственным способом. Цена строительных работ определяется на основании сметы (ст. 743 ГК РФ). Смета представляет собой перечень работ с указанием их стоимости и единиц измерения объемов работ.
Цена выполняемых работ может состоять из двух частей:
С 9 марта 2004 года введена в действие Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (по заключению Минюста России не нуждается в государственной регистрации; письмо Минюста России от 10.03.04 № 07/2699-ЮД). Методика рекомендует для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составлять следующую документацию (п. 3.23):
(Следует отметить, что в соответствии с поручением Правительства РФ от 27.11.03 № ВЯ-П10-14161 положения, приведенные в этой методике, распространяются на все предприятия строительного комплекса РФ вне зависимости от источников финансирования)
Проектно-сметная документация утверждается руководителем организации, осуществляющей строительство.
Окончание строительства и незавершенка
По окончании строительства организация определяет инвентарную стоимость объекта в размере фактических затрат по его возведению. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты основных средств, приемка которых оформлена в установленном порядке.
Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14) - это документ по приемке и вводу законченного строительством объекта и зачисления его в состав основных средств (включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Данный акт приемки является также основанием для окончательной оплаты всех выполненных работ по договору подряда.
Акт составляется и подписывается представителями исполнителя работ, руководителем организации, а также членами приемочной комиссии. В состав приемочной комиссии должны входить представители органов:
К акту приемки законченного строительством объекта должна быть приложена следующая документация:
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Как правило, получение ИРД, необходимой для строительства, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта зданий и сооружений, происходит параллельно с процессом их проектирования, и осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком. Деятельность технического заказчика носит название сопровождения проектов или, более полно, правового сопровождения строительства зданий и сооружений, признанных на основании законодательства РФ «капитальными».
В отличие от проектной документации, ИРД не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом авторского права, выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, закреплены в (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ)
.
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
Таким образом, можно получить следующее определение, для дальнейшего его использования в договорах на проектирование, строительный подряд, выполнение функций Заказчика-Застройщика:
Исходно-разрешительная документация (ИРД) – документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства Объекта, по запросу Застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах юридическому лицу.
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.
Основные документы ИРД :
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.
Состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит (Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории и на проведение градостроительной деятельности):
Данные о собственности:
Утвержденная градостроительная документация:
Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.
Решения Администрации:
Материалы инженерных изысканий:
Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям)
Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:500, 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:
Акты и заключения надзорных служб:
Технические условия:
Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
Дополнительные акты и заключения:
и другие необходимые согласования документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов:
Проект планировки территории (ППТ) - документ, устанавливающий на определенной территории зоны размещения и параметры существующих объектов и объектов, строительство которых может быть разрешено. Разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ существующих земельных участков и земельных участков, формирование которых допустимо.
ППТ разрабатывается в развитие генеральных планов или при их отсутствии, как правило, - на территорию квартала или микрорайона, которые в градостроительном законодательстве называются элементами планировочной структуры. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории – численность населения и возможные объемы нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного, инженерного), утверждается органом государственной или муниципальной власти с обязательным соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ. Чертеж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих видов проектных работ. ППТ - основа для формирования градостроительных планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на строительство.
Необходимо понятие ППТ отличать от понятия "генеральный план". В отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными ориентировочными показателями, ППТ - более подробный документ градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру.Генеральный план поселения, в отличие от ППТ, не содержит необходимых данных для оценки возможности строительства. На основании утвержденного ППТ выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), необходимый для получения разрешения на строительства.
Подготавливается для: элементов планировочной структуры (например, для квартала)
Содержит: чертеж, включающий красные линии, дороги, улицы, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования, границы и характеристики зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности, параметрах застройки территории; материалы по обоснованию.
Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Предоставляется застройщику органами власти и фактически является согласованием основных проектных решений, которое дает возможность проводить дальнейшие действия по реализации инвестиционного проекта.
Понятие градостроительного плана земельного участка введено Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ не предусматривал составление такого документа - согласование с органами власти или местного самоуправления проводилось уже после выполнения проектной документации.
Разработка проектной документации осуществлялась на основании архитектурно-планировочных решений, которые выдавались в соответствии с Федеральным законом от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ «Об архитектур/lifont face=leftной деятельности в Российской Федерации». В Москве в 2004-2008 годах документ аналогичного назначения носил название «акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции».
Введение такого документа, как градостроительный план земельного участка, позволяет перенести основную часть согласований на предпроектную стадию, сократить сроки проектирования и продолжительность инвестиционного цикла. Вместе с тем согласования в строительстве всё ещё занимают 1,5-2 года и более; Уже Не Президент Д. А. Медведев намерен упростить эти процедуры и сократить сроки согласований до 3-4 месяцев.
Законодательством предусмотрены следующие виды документации по планировке территории:
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Градостроительный план земельного участка как отдельный документ может выдаваться юридическим и физическим лицам по их заявлению.
Градостроительный план земельного участка используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ застроенного (или подлежащего застройке) земельного участка, а в последующем - для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Состав плана
Форма градостроительн2ого плана земельного участка утверждена Приказом Минрегиона Российской Федерации. Инструкция о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка опубликована Министерством регионального развития. В состав градостроительного плана земельного участка входит:
Законодательством Москвы в определённых случаях предусматривается также разработка градостроительного обоснования, отсутствующего в федеральном законодательстве.
Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка
Подготовка градостроительного плана земельного участка для застраиваемых участков в составе проекта межевания может осуществляться только на основе документов территориального планирования. Подготовка градостроительного плана земельного участка в большинстве случаев может осуществляться заявителем, но утверждается всё равно органами власти.
В Градостроительном кодексе не указано, кому и на каком основании выдается Градостроительный план. Порядок выдачи определяется органами власти. Поэтому, как правило, градостроительный план земельного участка выдается только лицу, заинтересованному в строительстве или реконструкции объекта (застройщику), которое должно приготовить все основные документы.
Согласно законодательству выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя.
4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Обследование позволяет оценить техническое состояние несущих конструкций в зданиях и сооружениях, выявить прогибы, трещины, повреждения. Техническое обследование несущих конструкций дает оценку их состояния на текущий момент и позволяет выявить особенности работы в условиях эксплуатации и спрогнозировать их поведение в будущем.
Техническое обследование конструкций зданий и сооружений
Обследование конструкций и техническая экспертиза зданий подразумевает оценку технического состояния зданий и сооружений, оценку несущей способности строительных конструкций с использованием аналитических и численных методов расчета, неразрушающих методов обследования и разработку технической документации по результатам проведенной экспертизы.
Работы выполняемые при техническом обследовании:
Обследование несущих конструкций начинается с ознакомления с технической документацией, паспортами и сертификатами на материалы и визуальным и детальным обследованием конструкций.
В процессе детального обследования производятся испытание строительных конструкций неразрушающими методами. Испытания конструкций позволяют выявить причины появления дефектов, в период эксплуатации, которые проявляются в снижении прочности материалов, коррозии металлоконструкций и других повреждениях.
Схема разработки исходно-разрешительной документации в г. Москва
(В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ, Постановления Правительства РФ №145 от 05.03.2007, Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008г проектная документация должна содержать следующие исходно-разрешительные документы согласно таблице, приведенной ниже)
1. Исходные данные (при отсутствии утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке Градостроительного плана земельного участка) Перечень исходных данных, предоставляемых Заказчиком (согласно заданию на проектирования, договора)
1.1. Задание на проектирование, согласованное заказчиком и утвержденное инвестором (для бюджета Московской области – согласованное ГУ МО "Мособлгосэкспертиза") – представляется в обязательном порядке, также и в случае утвержденного градостроительного плана.
1.2. Договор аренды земельного участка.
1.3. Свидетельство на право собственности.
1.4. Договор купли-продажи.
1.5. Кадастровый план участка.
1.6. Инвестиционный контракт (копия).
1.7. Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций
Перечень исходных данных, предоставляемых Администрацией муниципального образования
1.8. Акт выбора земельного участка под размещение объекта строительства/протокол о результатах аукциона.
1.9. Акт выбора трасс (для линейных объектов, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов).
1.10. Проект границ земельного участка.
1.11. Ситуационный план земельного участка/выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.
1.12. Постановление Администрации муниципального образования о предварительном согласовании места размещения объекта строительства/реконструкции.
1.13. Постановление Администрации муниципального образования об утверждении акта выбора и проекта границ земельного участка под строительство.
1.14. Решение Администрации области (города, района) о размещении, проектировании, строительстве данного объекта.
1.15. Распоряжение Главы города муниципального образования о сборе исходных данных и технических условий для разработки проектно-сметной документации на строительство объектов (муниципальные).
1.16. Акт обследования земельного участка под размещение объекта строительства.
1.17. Акт технического обследования участка под размещение объекта строительства.
1.18. Решение администрации о сносе строений/зелёных насаждений.
Перечень документов и проектных материалов проектов планировки территории, предоставляемых Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительный Совет при Главном архитекторе Московской области
(в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 19.06.2006 г. №536/23 «Об утверждении состава и содержания проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования МО и на основании документов территориального планирования муниципальных образований Московской области»).
1.19. Градостроительная проработка размещения объекта.
1.20. Градостроительное заключение размещения объекта (форма 4,8).
1.21. Согласования заинтересованных служб района по выбору земельного участка.
1.22. Выписка из протокола Межведомственной комиссии по размещению объекта (при необходимости).
1.23. Письмо института ГУП МО «НИиПИ градостроительства» по размещению объекта.
1.24. Письмо Главархитектуры МО по размещению объекта.
1.25. Постановление администрации муниципального образования на проектирование.
1.26. АПЗ выданное главным архитектором муниципального образования и утвержденное Главным архитектором Московской области на проект строительства и проект планировки (выданное ранее 2009г.).
1.27. Материалы проведения общественных слушаний (постановление главы муниципального образования о назначении проведения общественных слушаний, копия газеты, протокол общественных слушаний, заключение – результат общественных слушаний).
1.28. Постановление администрации муниципального образования на разработку проекта планировки.
1.29. Задание на разработку проекта планировки, согласованное с Главархитектурой МО и утвержденного администрацией муниципального образования.
1.30. Постановление администрации муниципального образования об утверждении проекта планировки.
1.31. Технические условия (при необходимости).
1.32. Согласования и заключения по проекту служб государственного надзора и контроля в установленном порядке (министерство культуры, комитета по социальной защите, ГИБДД, МОБВУ и т.д., а также организаций, указанных в АПЗ).
Перечень исходно-разрешительной документации, представляемой Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительном Совете при Главном архитекторе Московской области.
1.33. Градостроительная проработка размещения объекта.
1.34. Письмо Главархитектуры по выбору участка.
1.35. Выписка из протокола Межведомственной комиссии (при необходимости).
1.36. Постановление администрации муниципального образования об утверждении ранее разработанной градостроительной документации, обосновывающей размещение объекта строительства.
1.37. Выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.
Перечень исходных данных по инженерно-техническому обеспечению, предоставляемых энергоснабжающими организациями по запросу Заказчика/Проектировщика.
1.38. Технические условия на подключение к сетям водоснабжения
1.39. Технические условия на подключение к сетям водоотведения (х/быт, ливневая канализация)
1.40. Технические условия на подключение к сетям теплоснабжения
1.41. Технические условия на подключение к сетям электроснабжения
1.42. Технические условия на организацию учета электропотребления (ОАО «Мосэнергосбыт»).
1.43. Технические условия на подключение к сетям связи (телеф./радиоф./диспетчер / ТВ)
1.44. Технические условия на подключение к системам видеонаблюдения, охранной сигнализации
1.45. Технические условия по инженерно-техническому обеспечению на период строительства для разработки раздела ПОС.
- ТУ на подключение к сетям электроснабжения;
- ТУ подключение к сетям водоснабжения, водоотведения;
- ТУ на слаботочные сети;
- ТУ на подключение к сетям теплоснабжения (при необходимости).
1.46. Разрешение на присоединение трансформаторной мощности (Заказчик).
1.47. Разрешение на отпуск газа (для котельной):
- письмо министерства ЖКХ МО «О согласовании строительства котельной»
- письмо ООО «Мострансгаз»
- письмо ООО «Мосрегионгаз»
- письмо ОАО «Газпром»
- письмо Топливно-энергетического комитета МО «О разрешении использования газа».
1.48. Технические условия на присоединение к дорожной / ж/д сети.
1.49. Технические условия на вынос инж. коммуникаций / сервитуты /(при необходимости).
1.50. Технические условия на разработку раздела ИТМ ГО ЧС, выданные Главным управлением МЧС России по МО. Приложение к техническим условиям: перечень исходных данных для разработки раздела ИТМ ГО ЧС и предупреждения ЧС природного и техногенного характера.
1.51. Специальные ТУ на проектирование объекта, утвержденные Росстроем (при отсутствии / отступлении от норм проектирования).
1.52. Утвержденный Роспотребнадзором проект сокращения СЗЗ.
1.53. Анализ исходной воды (для котельной / ВЗУ).
Материалы инженерных изысканий предоставляемых Заказчиком или разрабатываются Проектировщиком.
2. Согласования проектно-сметной документации:
2.1. Заказчиком.
2.2. Главным архитектором города (района)
2.4. Эксплуатирующей организацией на технологические разделы проекта
2.5. Эксплуатир. организациями, если требование содержится в технических условиях:
Водоканал / Газовый трест / Тепловые сети / Электрические сети / Телефон и радиофикация
2.6. Согласование сводного плана инженерных сетей со всеми заинтересованными организациями (в т.ч. с собственниками земельных участков, по которым проходят инженерные сети)
2.7. ГИБДД р-н / ГИБДД МО / ГИБДД РФ
2.8. Согласование с ГИБДД района, города (при примыкании проектируемых подъездных дорог к существующим)
2.9. Согласование с ГИБДД области (при примыкании проектируемых подъездных дорог к существующим)
2.10. РДУ / Мосавтодор / ФУАД "ЦР"
2.11. КСпН/ОМТУ ЦР ВТ / старшим авиационным начальником аэродрома
2.12. Мособлводхоз/рыбвод/МОБВУ
2.13. Геоцентр - Москва
2.14. Согласование проектных решений при размещении объекта в охранной зоне коммуникаций (МОЭСК, Мособлгаз, Ростелеком)
2.15. Министерство культуры МО / Росохранкультуры РФ
2.16. Комитетом социальной защиты
2.17. Протокол-согласование коллегии Минмособлстроя по повышенной этажности жилых зданий (выше 17-ти этажей)
2.18. Согласование проекта СЗЗ в установленном порядке (при необходимости)
2.19. Согласование разделов проекта с Роспотребнадзором (при необходимости)
2.20. Согласование разделов проекта с Ростехнадзором
2.21. Согласование Управлением архитектуры и градостроительства МО
2.22. Сопровождение экспертизы проекта в ГУ МО «Мособлгосэкспертиза»
2.23. Получение разрешения на строительство в местных органах власти
3.Стоимость ПИР – проектно-изыскательских работ (сметы)
