Татьяна Горошко
Не будет преувеличением сказать, что практически каждый человек тем или иным образом обеспечен жильем: собственным ли, служебным или по найму. Да, безусловно, стремление улучшить свое жилищное положение также зачастую является непременным спутником человека, особенно при изменении социального статуса, заключении брака, рождении детей и т.п. Но и в таком случае, выбирая себе жилье, как правило, мы в первую очередь обращаем внимание на район, социальную инфраструктуру, экологическую ситуацию, однако одним из первых интересующих нас параметров, наряду с ценой за квадратный метр, выступает площадь жилья.
Однако, к большому сожалению, такой, казалось бы, на первый взгляд, вопрос, как площадь жилого помещения, не всегда удаётся определить с помощью арифметических вычислений, в связи с чем покупатели недвижимости или сталкиваются с большими проблемами своего нового жилища, или теряют свои деньги, или приобретают «квадратные метры», но не квартиры. Некоторые аспекты таких споров, в том числе споров, связанных со статусом так называемых «апартаментов», мы и рассмотрим в нашей статье.
Итак, традиционно начнем с буквы закона. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в своей статье 15 приводит следующее определение:
«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))».
Следовательно, можно сделать следующий вывод: законодатель ввиду высокой социальной значимости жилья не признает жилыми любые помещения, в которых проживают люди, а лишь те, которые соответствуют определенным, установленным на законодательном уровне критериям:
Являются изолированными помещениями;
Являются недвижимым имуществом;
Пригодны для постоянно проживания ввиду соответствия установленным требованиям.
Подробно каждый из данных критериев рассматривать не будем, так как это не является предметом исследования в нашей статье. Однако необходимо отметить, что основные требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Постановление № 47).
Относительно иных критериев площади помещений в указанном Постановлении № 47 уделено не так много внимания, однако существенным представляется следующий момент:
В п. 20 Постановления № 47 установлена необходимость применения таких объемно-планировочных решений, а также такой минимальной площади комнат и вспомогательных помещений, при которых должно быть возможно разумно и удобно (эргономично) размещать необходимую технику, предметы мебели и т.д. «Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики».
Однако, несмотря на установление Правительством РФ указанного правила, законодатель и судебная практика не считают невыполнение данного требования стопроцентным и безоговорочным основанием для признания помещения нежилым:
В п. 41 того же самого Постановления № 47 указано, что не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания [ среди прочих] несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Данный нюанс нашел свое отражение и в судебной практике высших судов: Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) 14.05.2007 принял решение № ГКПИ07-185 по делу, в котором оспаривались положения указанного выше п. 41 Постановления № 47.
Узянбаев А.А. и Львова Л.Г. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца третьего, фактически оспаривая абзац четвертый пункта 41 Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее - Положение), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, согласно которому не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Свои требования заявители мотивировали тем, что приведенной правовой нормой фактически узаконивается эксплуатация многоквартирных жилых домов муниципального жилищного фонда, не оборудованных ванными, спроектированных и построенных по ранее действующим нормативным документам, что противоречит пункту 1 статьи 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и ограничивает их права на благоприятную среду жизнедеятельности.
При этом правило, позволяющее учитывать прежние нормативы, поставлено в зависимость от совокупности двух обязательных условий: 1) если жилое помещение находится в доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации; 2) если объемно-планировочное решение таких жилых помещений удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Нормативного правового акта более высокого уровня, который бы распространял на ранее возведенные жилые дома действие принятых впоследствии объемно-планировочных решений жилых помещений и их расположения, что в каждом случае приводило бы к соответствующим перестройкам и перепланировкам эксплуатируемых жилых домов, не имеется.
Вернемся теперь опять к тексту ЖК РФ. Упомянутая уже статья 15 дает определение общей площади жилого помещения путем описания данного понятия: «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
Таким образом, на основании краткого анализа приведённой нормы можно сделать следующий вывод: законодатель в статье 15 ЖК РФ выделяет 3 типа площади:
Жилая площадь;
Площадь вспомогательных помещений;
Общая площадь жилого помещения.
Очевидно, что только знания правил подсчета площадей из курса средней школы будет недостаточно для определения площадей в жилище . Итак, обратимся снова к тексту нормы. Существует приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». П. 3.34 указанной Инструкции на нормативном уровне закрепляет, что по каждой квартире, а также в целом по зданию, подсчитываются жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). Данная Инструкция подробным образом описывает все технические нюансы измерения площадей и отражения схем помещений, квартир и здания в целом.
Однако, несмотря на то, что, казалось бы, наличие Инструкции должно предотвращать возникновение споров, касающихся неточного или недостоверного подсчета тех или иных площадей, этого не происходит. В связи с этим важным для понимания данной проблематики является пример дела № 33-3199, рассмотренного Верховным Судом Удмуртской Республики 04.10.2010. В своем кассационном определении суд отметил, что поскольку при проектировании и строительстве дома используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения - другие, невключение органом технической инвентаризации площади балкона в общую площадь жилого помещения при составлении технического паспорта квартиры не дает основания для изменения порядка определения цены квартиры, установленного при заключении договора участия в долевом строительстве дома. Не будем подробно рассматривать фабулу данного дела, но остановимся лишь на некоторых моментах.
Первоначально Ч.С.В. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «И» (далее по тексту - ответчик, ООО «И») о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (Дольщик) и ООО «И» (Застройщик) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома. ООО «И» приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил - оплата произведена в полном объеме.
27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м, как это указано в договоре и акте.
Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.
В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора Застройщик обязан осуществить возврат Дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.
Переданное ему помещение, поименованное как «веранда», является по сути своей балконом. В силу пункта 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ» общая площадь квартиры должна определяться как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом - 0,3, в связи с чем площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда, должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь - 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м, что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.
25 мая 2009 года истец обратился в ООО «И» с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО «И» до настоящего времени не получил.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).
Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.
… из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года № 109).
Согласно пункту В.2 Приложения «В» к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.
Так, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, то есть лоджии не включаются в площадь квартиры.
Из примечания 1 к приложению «В» СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
Таким образом , при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.
Из этого следует, что суд первой инстанции неверно рассчитал площадь квартиры, переданной истцу, не учитывая при этом площадь 4,9 кв. м, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
С учетом этого, по мнению Судебной коллегии, не имеет правового значения для разрешения спора назначение спорного помещения, поскольку спорное помещение, наряду с другими помещениями, измерялось специалистами БТИ, оно было передано истцу, при этом площадь данного помещения, переданная истцу, больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» не содержит такого понятия как «понижающий коэффициент», а «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Необходимо отметить, что важность учета не только площади (как жилой, так и общей) помещения или квартиры как таковой, но и схемы распределения их в пространстве, на законодательном уровне была понята совсем недавно, причем пока еще только в отношении новостроек. Так, в действующей на момент подготовки настоящей статьи редакции пп. 1 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон № 214) указано, что д оговор [среди прочего] должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сложности описания объекта строительства, который фактически еще не существует и только должен будет быть созданным в будущем, к сожалению, почти повсеместно порождали многочисленные нарушения со стороны застройщиков. Вот лишь некоторые примеры из судебной практики:
Дело № 33-7169/2016 (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 04.08.2016).
Г.Л.А. обратилась в суд с иском к ООО СК «Баутехник», в котором просила взыскать стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции.
Участник долевого строительства свои обязательства исполнил в полном объеме. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры составляет 49,3 кв. м. Введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества на 1,78 кв. м общей площади меньше, чем общая площадь квартиры, согласованная договором.
В п. 9.6 договора указано, что при разнице между фактической площадью квартиры и согласованной договором на 3% стороны заключают дополнительное соглашение, которым пропорционально изменяют размер долевого взноса.
Поскольку общая площадь квартиры претерпела изменение более чем на 3%, то истец просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение.
После постановки на кадастровый учет объекта недвижимости в кадастровом паспорте помещения общая площадь квартиры окончательно составила 49,3 кв. м, что на 1,78 кв. м общей площади меньше общей площади квартиры, согласованной сторонами в договоре.
Постанавливая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве объекта, определенного в договоре, застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь жилого помещения на 3% и более (3,48%) и при этом уклонился от заключения с участником долевого строительства дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса, оговоренного пунктом 9.6 договора.
дело № 33-5415/2014 (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17.09.2014).
Оренбургское региональное общественное учреждение «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости», действующее в интересах М., обратилось в суд с исковым заявлением к ОАО «Управление капитального строительства» о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве. В обоснование исковых требований ссылается на то, что между ООО «ХХХ» и МУП «Управление капитального строительства» муниципального образования «город Оренбург» (МУП «УКС» МО «город Оренбург») был заключен договор долевого участия в строительстве, который прошел государственную регистрацию. Согласно условиям договора застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом N по генплану (застройка микрорайона N) со встроенными помещениями на *** этаже, количество этажей ***, общей площадью объекта *** кв. м, площадью встроенных нежилых помещений *** кв. м, в том числе офисов *** кв. м, общей площадью квартир *** кв. м (в том числе площадь летних помещений с коэфф. 1), а участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить установленную договором цену в размере *** и принять объект долевого строительства в сроки, определенные договором, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с Приложением к договору участия в долевом строительстве площадь объекта долевого строительства состоит из площади нежилых помещений общей проектной площадью *** кв. м, *** квартир общей проектной площадью *** кв. м с учетом площадей летних помещений. Таким образом, площадь объектов, подлежащая передаче в соответствии с приложением, составляет *** кв. м.
Между ООО «ХХХ» и М. заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части жилого помещения - квартиры, общей проектной площадью *** кв. м с учетом площади летних помещений с коэффициентом 1, расположенной на *** этаже жилого дома N (адрес). Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в Приложении к договору участия в долевом строительстве: жилая площадь - *** кв. м, общая площадь - *** кв. м, площадь летних помещений (с коэффициентом 1,0) - *** кв. м.
Квартира не имеет веранды, а имеет лоджию. Следовательно, общая площадь квартиры с учетом площади лоджий должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия о добровольном устранении нарушений условий договора с требованием вернуть в установленные законом сроки денежную сумму, исходя из стоимости квадратного метра, которая была излишне уплачена участником долевого строительства, однако ответа не последовало, в связи с чем считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере ***.
Учитывая, что ответчик допустил нарушение условий договора, считает разумным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере *** и штраф от присужденной суммы.
Истец просил взыскать с ответчика сумму за ненадлежащее исполнение договора, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение установленного законом срока для удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, компенсацию морального вреда, штраф, расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 04 июля 2014 года исковые требования М. удовлетворены частично.
Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета не отапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
Квартира истца не имеет веранды, а имеет лоджию, поэтому общая площадь указанной квартиры с учетом площади лоджии должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что при заключении договора участия в долевом строительстве ответчик ввел истца в заблуждение и предоставил ему недостоверную информацию относительно потребительской характеристики квартиры.
Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства и передал истцу квартиру меньшей площади, чем указано в договоре, не правильно применив понижающий коэффициент при подсчете общей площади квартиры.
При этом суд усмотрел основания для уменьшения неустойки и обоснованно снизил ее размер, указав, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, приняв во внимание заявление представителя ответчика о снижении неустойки.
дело № 33-4985/2016 (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.05.2016).
Е.Ю. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу по строительству «Новосибирскоблсельстрой» (далее - ОАО «НОСС») о взыскания долга по договору участия в долевом строительстве.
В обоснование иска указано, что между ОАО «НОСС» и Е.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик был обязан построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру общей площадью 39,09 кв. м, площадью лоджии 1,7 кв. м.
Свои обязательства по оплате договора истец исполнила в полном объеме, перечислив денежные средства Застройщику.
Между тем после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру оказалось, что общая площадь квартиры составляет 37,7 кв. м вместо 39,09, указанных в договоре.
Таким образом, фактическая площадь квартиры на 1,39 кв. м (3,56%) меньше заявленной в договоре, что в соответствии с п. 3.9 Договора является основанием для возврата стоимости излишне оплаченных квадратных метров в размере 50735 рублей, которые истец просила взыскать с ответчика.
Разрешая спор и отказывая Е.Ю. в удовлетворении иска, суд первой инстанции, основываясь на результатах сравнения проектной документации и технического паспорта здания, пришел к выводу о том, что фактическая площадь (как с включением в нее лоджии, так и без включения) незначительно превышает проектную, в связи с чем оснований для перерасчета стоимости квартиры не имеется.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции как соответствующими закону и обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что площадь переданной истице квартиры не меньше, а даже больше площади, указанной в договоре, а потому основания для взыскания с ответчика излишне оплаченной суммы отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы Е.Ю. о том, что истцу не был представлен план создаваемого объекта, являются несостоятельными, поскольку данный план в составе с договором участия в долевом строительстве, зарегистрированном Управлением Росреестра, был представлен самой истицей при подаче искового заявления.
Поэтому законодателем было принято решение об изменении сложившейся правоприменительной практики и увеличении защиты участников долевого строительства (что немаловажно ввиду значительной для большинства граждан стоимости недвижимости), и с 01.01.2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 1 части 4 статьи 4 закона № 214 вносятся изменения. Теперь, с обозначенной выше даты д оговор [среди прочего] должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Однако ошибочно будет полагать, что споры относительно площадей жилых помещений касаются только собственников новостроек и только в спорах о взыскании неустойки или о пересчете стоимости приобретенной недвижимости. Рассмотрим следующий пример (дело № 11-30925/2012, апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2012).
Б.К. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий филиала ФГБУ «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Московский областной филиал. В обоснование заявления указал на то, что в технический паспорт на принадлежащее ему жилое помещение неверно внесены сведения о размере лоджий и общей площади квартиры.
Судом установлено, что Б.К. является правообладателем двухкомнатной квартиры. По обращению Б.К. Железнодорожное отделение Московского областного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» изготовило и выдало технический паспорт на вышеуказанную квартиру по состоянию на *** г.
В техническом паспорте на вышеуказанную квартиру общая площадь спорного помещения указана *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь лоджий - *** кв. м.
При вынесении решения суд первой инстанции принял во внимание технический паспорт от *** г., сославшись на то, что в нем отражены все имеющиеся характеристики жилого помещения, назначение и формулы подсчета помещения, иных результатов обмера по состоянию на *** г. не предоставлено, и других доказательств несоответствия обмера общей площади действительным характеристикам Б.К. не заявлял.
Удовлетворяя заявление Б.К. суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер лоджии - *** кв. м, указанный в п. 10, и размер лоджии *** кв. м в п. 11 экспликации не соответствует требованиям п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, СНиП 2.08.01-89, Приказу Минэкономразвития РФ, ФСГС от 11.03.2009 за № 37 «Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал», согласно которым площадь лоджий подсчитывается с понижающими коэффициентами - 0,5, и площадь лоджии № 10 в техническом паспорте должна быть указана как 1,9 кв. м (3,8 x 0,5), а № 11 - 0,6 кв. м (1,1 x 0,5), т.е. с применением понижающего коэффициента 0,5.
По результатам технической инвентаризации, проведенной *** года, был изготовлен и выдан технический паспорт на вышеуказанную квартиру, в котором общая площадь помещения была указана - *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь лоджий (с коэффициентом) - *** и *** кв. м, а всего *** кв. м.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части указания размера лоджий с коэффициентом 0,5.
Возникают вопросы и в отношении квартир, предоставленных по договорам социального найма. Так, например, Верховный Суд Республики Карелия 21.06.2016 в качестве апелляционной инстанции рассмотрел следующее дело (№ 33-1938/2016).
С. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что по договору социального найма жилого помещения она проживает в квартире <адрес.>. При ознакомлении с техническим паспортом на дом она обнаружила неточности в разделе «Экспликация к поэтажному плану здания (строения)», площадь мансарды была включена в жилую площадь. Отмечает, что жилой дом по <адрес> ранее относился к жилому фонду Суоярвской картонной фабрики, а затем передан горсовету. Мансарда в указанном доме - это чердачное помещение без отопления.
В договоре социального найма жилого помещения указана площадь жилых помещений <...> кв. м. Полагает, что в случае, если мансарда была бы жилым помещением, то она была бы включена в жилую площадь квартиры. В техническом паспорте на дом от <...> было указано, что мансарда не используется. В техническом паспорте на дом от <...> указано число этажей - <...>, число квартир - <...>, общая площадь квартир - <...> кв. м, жилая площадь квартир - <...> кв. м. В настоящее время подъем на второй этаж сделан в хозяйственных целях - для подъема материалов, утеплителя, досок для ремонта кровли, на мансарде располагается емкость для воды, в нее набирается вода насосом из колодца для подачи в помещения кухни и туалета. Истец просила обязать ГУП РК РГЦ «Недвижимость» указать площадь мансарды как нежилого помещения и внести соответствующие изменения в технический паспорт от <...> на дом по адресу: <...> в отношении квартиры.
Решением суда в удовлетворении исковых требований С. отказано.
С учетом установленных по делу обстоятельств, данных государственного кадастра недвижимости, сведений о праве пользования истцом в отношении жилого помещения общей площадью <...> кв. м, поскольку технический паспорт не влечет возникновения или прекращения прав и обязанностей истца, а доказательств нарушения прав С. сведениями, содержащимися в техническом паспорте в оспариваемой части, не представлено, правильным является решение об отказе в иске по предъявленным требованиям.
Кроме того, заинтересованными в «пересчете» площадей жилых помещений могут быть не только физические, но и юридические лица. Так, например, дело № А40-168631/2015 (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-27194/2016 от 14.07.2016).
Товарищество собственников жилья «МЖК Зеленоград» обратилось в суд с иском к Государственному бюджетному учреждению МосгорБТИ с привлечением к участию в деле третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора - ФГБУ «ФКП Росреестра» об обязании исправить ошибку в обмерах дома корп. 533, в 5 «а» мкр., г. Зеленоград.
Решением суда от 31.03.2016 в удовлетворении требований истца отказано.
Как следует из материалов дела, письмом от 12.08.2015 № 3519 Савеловским ТБТИ было рассмотрено обращение от 23.07.2015 исх. № 80, поступившее в БТИ 27.07.2015 вх. № 3925, об исправлении технической ошибки в общей площади жилого дома, а также в наименовании вспомогательных помещений, исключив ошибочное наименование «лоджия» на «зимний сад», по адресу: Москва, Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 533, с указанием того, что назначение летних помещений как «лоджия» было определено в соответствии с проектной документацией, проектировщик НП МЖК «Зеленоград», в связи с чем изменить назначение указанных летних помещений ТБТИ не представилось возможным.
ТСЖ «МЖК Зеленоград» является эксплуатирующей организаций жилого дома корп. 533, мкр. 5 «а» г. Зеленоград (управляющей компанией). Оспаривая отказ ТБТИ «Савеловское», ТСЖ указывает на то, что проект дома разрабатывался в 2004 - 2005 гг., до вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса РФ, по действующему на момент проектирования Жилищному кодексу РФ общая площадь веранд с коэффициентом 1,0 входила в общую площадь квартиры. Однако, согласно изменившемуся законодательству, БТИ все помещения веранд (в экспликации «лоджия») отнесло к категории летних и включило их в общую площадь квартир с понижающим коэффициентом 0,5, однако фактически все указанные помещения отапливаемые.
Заявитель указывает, что вынужден компенсировать за свой счет возникающую разницу между стоимостью фактически потребленных коммунальных услуг по отоплению и оплаченной собственниками суммой, рассчитанной исходя из площади отапливаемых помещений, не соответствующей фактическим данным, и вынужден нести убытки в связи с изменившимся законодательством: фактическая площадь дома 14500 кв. м, площадь, посчитанная БТИ по недействующим нормам, - 14332 кв. м.
Заявителем указано на то, что заключением проектной организации НП МЖК «Зеленоград» от 18.09.2014 также установлена необходимость исправить ошибочное наименование вспомогательных помещений «лоджия» во всех квартирах жилого дома 533 на наименование «зимний сад», исключив понижающий коэффициент 0,5 (в соответствии с нормами ЖК РФ), и необходимость уточнения общей площади квартир дома в целях их правильной технической эксплуатации.
Согласно п. 6.1, 6.2 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги, по общему правилу, вносится собственниками жилых помещений управляющей организации.
В свою очередь товарищества собственников жилья, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми таким товариществом собственников жилья заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
Нормативный показатель услуги отопления определяется из расчета на кв. м площади отапливаемого помещения подпункт «е» пункта 7 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306).
П. 44 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды (далее - ОДН) не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, за исключением случаев, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании принято решение о распределении всего объема коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, определенного по показаниям общедомового прибора учета (сверх нормативов на ОДН) пропорционально занимаемой площади. В случае если собственниками помещений такое решение не принято, то объем ОДН, превышающий нормативный, исполнитель коммунальных услуг (управляющая компания) оплачивает за счет собственных средств.
Таким образом, из приведенной нормы следует, что формирование помещения в качестве объекта недвижимости представляет собой определение его физических границ и их фиксацию в технической документации. Сама по себе техническая документация, изготавливаемая ответчиком не является правоустанавливающей и не влияет на правовой статус сформированного объекта , поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав на него, а лишь констатирует факт его наличия в определенных границах. Эта документация не содержит сведений о правообладателе сформированного объекта и не устанавливает факта принадлежности сформированного объекта кому-либо.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что заявитель не доказал нарушение его прав и законных интересов действиями Государственного бюджетного учреждения МосгорБТИ.
На основании всего вышеизложенного, можно сделать определенные выводы.
Площадь жилого помещения имеет значение не только для комфортной жизни (что в определенном смысле очевидно), но и влечет правовые и экономические последствия: определение цены приобретаемой недвижимости, расчет налогов, определение стоимости коммунальных услуг и т.п.
Закон не содержит конкретной цифры минимальной площади комнаты или квартиры, давая лишь критерий - размещение необходимой мебели, техники с учетом эргономики. При этом для «старого фонда» (не новостроек) нарушение данного принципа само по себе не является достаточным основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.
Наличие четких инструкций по подсчету площадей тем не менее не стало защитой от споров по этому поводу.
Превалирующее количество споров по площадям - споры с застройщиками.
Можно ожидать после нового года улучшение ситуации в связи с изменениями в законодательстве.
Истцы в спорах о пересчете площадей зачастую проигрывают из-за неверно выбранного способа защиты своих прав или неправильной оценки того, нарушаются ли их права указанием не соответствующей действительности, по их мнению, площади жилого помещения в том или ином документе.
Так как жилые помещения являются объектами жилищных прав, поэтому большое значение имеет определение понятий «жилое помещение» и «жилищный фонд», которые важны для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.
Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан – отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ.
Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей и жилой площади:
В соответствии со ст. 16. ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе РФ отсутствует. При этом, согласно положениям ст. ст. 15 и 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ в ст. 558 также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки
ФГБУ «ФКП Росреестра» в информационном письме от 05.08.2013 N 08-2508-КЛ определяет часть жилого дома , как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такого и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан. Однако, проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане могут использовать его для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое использование допускается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).
В жилых помещениях запрещено размещать промышленные производства, а также осуществлять в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях» (п. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, которые утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательством РФ (п. 4 ст. 17 ЖК РФ).
Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).
Жилищный фонд подлежит государственному учету. Порядок учета жилищного фонда устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие виды:
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на следующие виды:
Жилое помещение — изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан. Ж.п. относится к недвижимому имуществу.
* Подразумевается одноквартирный жилой дом (см. п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).
** Часть комнаты не может рассматриваться как самостоятельный объект жилищных отношений.
В соответствии со ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения включает «площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении «, но не включает «балконов, лоджий, веранд и террас «.
Жилая комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст.15, п.4 ЖК РФ).
Жилая площадь — сумма площадей всех жилых комнат.
Необходимо различать жилую комнату как отдельный вид жилого помещения (т.е. можно ли там прописать гражданина) и жилую комнату как часть жилой площади квартиры или дома (которая учитывается при определении жилой площади).
Из предыдущих определений видно, что жилая комната — та, которая предназначена для непосредственного проживания. То есть сотрудник БТИ, производящий замеры дома, будет определять жилую площадь в соответствии с названиями комнат, которые указаны в проекте или поэтажном плане. По-видимому, методика следующая:
* Обратите внимание, что «кухня-столовая» скорее всего будет отнесена к подсобному помещению (ведь кухня же). Если вы очень хотите увеличить долю жилой площади, можно в проекте назвать ее столовой, а еще лучше — гостиной, а на справедливый вопрос инженера БТИ: «А где же у Вас кухня?» — сказать, что вы собираетесь сделать летнюю кухню на улице. На месте сотрудника БТИ я бы не поверил:).
Тамбур однозначно отнесен к помещениям, которые не относятся к общей площади. Прихожей в этом списке нет, но она точно учитывается в общей площади при обмере квартиры.
Если кто-то имеет более точную или более новую информацию по данной теме, прошу оставить комментарий.
Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение должно удовлетворять ряду требований.
Во-первых , жилое помещение должно представлять собой изолированное помещение. Изолированность - это обязательное условие признания помещения жилым. Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Жилое помещение как вещь имеет границы.
Только изолированное помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Так, согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения - определенная жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч. 2 ст. 15ЖКРФ). В связи с этим возможность возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Данное противоречие, скорее всего, является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в главе 2 раздела 1 ЖК РФ.
Во-вторых , жилое помещение должно являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Такие жилые помещения, как квартира и комната, казалось бы, не имеют непосредственной связи с землей. Однако такая связь прослеживается у них в качестве составной части жилого дома. Кроме того, помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым.
В-третьих , жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
Признание помещения жилым - это юридическая процедура подтверждения наличия у определенного помещения функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, равно как и порядок признания помещения непригодным для проживания, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами, а именно Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу 1 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (в ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702. . До принятия указанного положения процедура признания помещения жилым в отечественном законодательстве отсутствовала.
На основании п. 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу объектом указанной процедуры является жилое помещение, расположенное в объектах капитального строительства, введенных в установленном порядке в эксплуатацию, и поставленное на государственный учет.
По общему правилу (п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу) решение о признании помещения жилым принимается межведомственными комиссиями на основании оценки соответствия помещения и дома требованиям, установленным в данном положении.
В состав таких комиссий, помимо собственника жилищного фонда (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования), включаются представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также при необходимости представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения (за исключением собственника - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования) либо уполномоченное им лицо привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса. Кроме того, в случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или многоквартирного дома, находящегося в федеральной собственности, в состав комиссии с правом решающего голоса включается представитель федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества. В состав комиссии с правом решающего голоса также включается представитель государственного органа Российской Федерации или подведомственного ему предприятия (учреждения), если указанному органу либо его подведомственному предприятию (учреждению) оцениваемое имущество принадлежит на соответствующем вещном праве.
Исключение сделано для частного жилищного фонда. Решение о признании в нем помещения пригодным для постоянного проживания принимается органом местного самоуправления, который может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при нем межведомственной комиссии.
Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
Важнейшим системообразующим признаком жилых помещений является их пригодность для постоянного проживания . Это наиболее сложная и динамичная характеристика жилого помещения. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания означает возможность проживания в них в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.
Пригодность для постоянного проживания представляет собой систему требований, которым должны отвечать жилые помещения, в частности, требования, регламентирующие предназначенность жилого помещения для постоянного проживания, и требования, регламентирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды.
Такое свойство жилых помещений, как предназначенность для постоянного проживания , формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта. В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу такие требования установлены в п. 10-25 в отношении несущих и ограждающих конструкций жилых помещений и домов; безопасности их обустройства и оборудования; оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной безопасности; объемно-планировочных решений жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровня инсоляции и искусственного освещения.
Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Указанные конструкции не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). При этом допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Такие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 (в ред. от 27.12.2010) «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».
Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в нормативных правовых актах, и инструкциями заводов, которые изготавливают соответствующее оборудование, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60%, температуру отапливаемых помещений не менее +18 °С, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам 2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. 2.2.1/2.1.1. Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Санитарные правила и нормы: утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 № 29 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01» // РГ. 2001. 21 нояб. . При этом коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVa должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
Кроме того, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно только в квартирах, расположенных в двух уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Однако не исключены ситуации, когда конструктивно и технически предназначенное для постоянного проживания помещение в силу воздействия внешних факторов становится со временем непригодным для проживания. С учетом этого в содержание понятия пригодности жилого помещения для постоянного проживания также включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды . Такие требования предъявляются к уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения, интенсивности электромагнитного излучения и напряженности электрического поля в жилом помещении и закреплены в п. 26-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В частности, концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. Допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток, допустимые уровни звукового давления, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума, допустимый уровень инфразвука и допустимые значения интенсивности электромагнитного излучения также установлены действующим законодательством.
Жилищный кодекс РФ является одним из важнейших нормативных актов в стране. В нем определяются ключевые положения, касающиеся недвижимых объектов, правил их эксплуатации. В нем четко определены понятие, признаки и виды жилых помещений .
Жилое помещение представляет собой изолированную площадь, выступающую в качестве недвижимого имущества. Оно должно соответствовать определенным требованиям, предусмотренным в законе. Помещение, в частности, должно быть пригодно к проживанию на постоянной основе.
Все виды жилых помещений объединяются рядом характеристик. Первой из них выступает изолированность. Она предполагает, что одно жилое помещение должно отделяться от другого, а также отграничиваться от прочего пространства. Изолированные объекты могут быть представлены в качестве строения или его части. При этом его характеристики должны позволять осуществить отграничение (юридическое отделение) от прочих объектов. В соответствии с этим положением, не относится к рассматриваемой категории , не изолированная от прочего пространства. Она будет составлять единую часть с остальной площадью конкретного объекта. Соответственно, такая часть не может приобретаться либо отчуждаться отдельно.
Это второй признак, отличающий жилое помещение. Определение зафиксировано в ГК. Согласно ст. 130 (п. 1), к таким объектам относят участки недр, землю, водные объекты обособленного типа, а также все, что имеет прочную связь с территорией, на которой они находятся. Недвижимость нельзя переместить без несоразмерного ущерба назначению. Соответственно, жилыми считаются изолированные помещения, передвижение которых в другое место невозможно.
Ими выступают все , отвечающие установленным требованиям. Законодательство предусматривает определенный перечень санитарных, правил безопасности, которым должны соответствовать рассматриваемые объекты. Порядок отнесения конкретной площади к жилому помещению устанавливается Правительством.
Они воспроизводят ключевые признаки жилых помещений. В первую очередь, пространство должно быть изолированным. Жилищный кодекс РФ признает объект обособленным, если в нем присутствует отдельный от подобных площадей, вход. Вместе с этим предъявляются требования относительно размера пространства. Его площадь является суммой площадей всех его частей. В расчет, в том числе, принимаются помещения вспомогательного назначения. Они используются гражданами для удовлетворения их нужд бытового характера. Исключение составляют террасы, веранды. Следующее требование - принадлежность к недвижимым объектам.
При определении требований, предъявляемых к рассматриваемым объектам, следует обратиться к указаниям Положения, утвержденного правительственным Постановлением №522 от 4 сент. 2003 г. В качестве непригодного для проживания признается помещение:
И критерии, по которым объекты признаются аварийными или ветхими, утверждаются Госкомитетом по ЖКХ и строительству. Признаки отнесения помещений к непригодным для проживания ввиду вредного влияния факторов среды определяются государственными санитарно-эпидемиологическими нормативами и правилами.
Она формируется для решения вопросов, касающихся отнесения жилых помещений к категории непригодных для использования по прямому назначению. Межведомственная комиссия создается структурами исполнительной региональной власти. Эти органы с учетом особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с местными институтами самоуправления вправе формировать рабочие группы. При их создании учитывается территориальная разобщенность, плотность населения, состояние жилфонда и прочие факторы. Рабочие группы действуют в пределах одного либо нескольких муниципалитетов. Они уполномочены проверять все , строения, здания, характеристики которых дают основания отнести их к категории ветхих или аварийных, а также указывают на негативное влияние факторов среды.
Перечень объектов прав предусмотрен в ст. 16 ЖК РФ . Классификация проводится с учетом определенных характеристик. В частности, во внимание принимается степень обособленности объекта. Указанная норма предусматривает следующие виды жилых помещений :
В качестве жилого дома выступает индивидуально-определенная постройка. Она состоит из изолированных площадей, пространств вспомогательного типа, используемых для удовлетворения бытовых и других нужд граждан. В качестве последних, в частности, выступают коридоры, санузлы, кладовки, ванные и пр. Индивидуальная определенность строения означает, что оно должно быть зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, иметь нумерацию, прочие атрибуты, позволяющие идентифицировать здание среди остальных сооружений. сам по себе не считается жилым помещением. Это обусловлено тем, что в нем присутствуют разные элементы. Некоторые из них можно отнести к жилым помещениям, а некоторые - нет. Однако в совокупности они составляют недвижимый объект. Квартира представляет собой конструктивно обособленное помещение. При этом в ней обеспечивается возможность выхода к площадям общего пользования. Последними, к примеру, могут быть лестничные площадки. Кроме этого, выход из квартиры должен обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям. Их типы перечислены выше. Комната - часть квартиры или строения. Она используется как место непосредственного пребывания граждан. Чтобы эта площадь была официально признана как , необходимо ее изолировать.
В соответствии с этим критерием устанавливается тот или иной Например, социальные объекты предназначены для эксплуатации наименее обеспеченными гражданами. Они предоставляются населению бесплатно. Общая доля таких объектов в жилфонде составляет около 10-15%. Эти сооружения проектируются с этажностью, установленной генпланом.
Второй категорией являются коммерческие дома. В зависимости от цены площадей, они разделяются условно на элитные, люкс, бизнес и эконом. Наименьшую долю коммерческого строительства составляют дома "А"-класса. Они проектируются сравнительно небольших габаритов. В среднем эти сооружения состоят из 20-40 квартир. Планировки площадей выбираются наиболее комфортные и распространенные, в нижние уровни встраиваются гаражи, создается закрытая система обслуживания, служба охраны. В сооружениях "Б"-класса может предусматриваться до 80 квартир. Как правило, используется стеновая (бескаркасная) система строительства. Сооружения эконом и бизнес-класса проектируются многоквартирными. Они могут включать до 500 изолированных площадей.
Кроме отличий в стоимости и числе квартир, разница между сооружениями коммерческой постройки обуславливается условиями их размещения. Например, строения "А" и "Б" категорий, ввиду их малочисленности и относительно небольших габаритов, располагаются в центральной части населенных пунктов, на небольших земельных участках. Территории для них освобождаются после сноса ветхих сооружений или вышедших из промышленного оборота предприятий. Строительство зданий класса эконом и бизнес осуществляется преимущественно на окраинах. Под них выбираются престижные земельные участки с удобными транспортными развязками, хорошей экологией, развитой инфраструктурой.
Виды жилых помещений разделяются по форме собственности. Так, они могут принадлежать гражданам и юрлицам, государству или муниципалитету. Вне зависимости от того, к какому типу по ст. 16 ЖК РФ относится объект, уполномоченные органы исполнительной власти, согласно федеральным и прочим правовым актам, ведут контроль за его сохранностью. Эти структуры проверяют соответствие состояния площади установленным требованиям.
Определяя , законодательство устанавливает ряд требований относительно пользования объектами. Эксплуатация площадей осуществляется с учетом:
В качестве ключевого предназначения рассматриваемых объектов выступает проживание граждан.
Если гражданин эксплуатирует жилое помещение с нарушением установленных требований, норм и правил, ущемляет при этом интересы других лиц, бесхозяйственно обращается с объектом, допускает разрушения или повреждения в нем, собственник и другие заинтересованные субъекты могут предупредить его о последствиях такого поведения. При этом они могут указать ему на необходимость прекращения таких действий. Если поведение лица влечет разрушение помещения, собственник может назначить виновному для проведения ремонта. Если же гражданин продолжает противоправные действия, он может быть выселен в соответствии с решением суда. При прекращении права пользования помещением по предусмотренным в законе, договоре или постановлении уполномоченной инстанции основаниям, субъект обязан освободить площадь. Если он этого не сделает, он подлежит принудительному выселению.
Как выше было сказано, жилое помещение используется для непосредственного проживания. Исключение составляют случаи, когда объект эксплуатируется для осуществления профессиональной или предпринимательской (индивидуальной) деятельности. Эту возможность предусматривает 17 статья ЖК. Для осуществления профессиональной/предпринимательской деятельности объект может использоваться гражданами, которым он принадлежит на законных основаниях. При этом использование жилого помещения в этих целях допускается, если оно не причиняет ущерба интересам и правам иных лиц. Осуществление профессиональной/предпринимательской деятельности не должно создавать угрозу для здоровья граждан, нарушать требования, предъявляемые к содержанию объекта. Законодательство запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
