Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.
Исторический обзор становления кадастровых стистем
До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).
Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:
¡ имена владельцев;
¡ площадь имения;
¡ характер использования;
¡ количество арендаторов и пр.
Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.
Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.
Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.
А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.
Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.
К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:
¡ дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр ;
¡ дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание - в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав - в современной системе понятий;
¡ дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство ;
¡ дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги , в других европейских странах - как ипотечные книги, в России - как крепостные дела.
Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки – парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы - находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный - в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.
Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:
¡ номера участков;
¡ их площадь;
¡ использование;
¡ стоимость.
Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.
В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости. Но пока прервем свое путешествие по Европе и навестим Новый Свет.
Учет недвижимости в США
Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.
В США официальная система укрепления прав на недвижимость , как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.
Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.
Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы – еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.
Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.
Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.
Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.
Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.
Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:
¡ В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.
¡ Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.
¡ Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).
дипломная работа
Исходным элементом построения системы управления, основой принятия управленческих решений по распоряжению государственной собственностью является информация о состоянии объектов собственности. Главным источником такой информации является реестр государственного имущества.
Под реестром понимается информационная система, включающая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах государственных баз данных, которые содержат перечень объектов учета и данных о них, подлежащих учету в Государственном реестре баз и банков данных:
1) земельные участки, находящиеся в государственной собственности;
2) участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты (ресурсы) государственной собственности;
3)имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием или на праве оперативного управления за федеральным казенным предприятием или государственным учреждением либо находящиеся в федеральной собственности предприятия как имущественные комплексы;
4) находящиеся в государственной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющееся у них имущество, не вошедшее в уставной (складочный) капитал;
5) иное недвижимое и движимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным обстоятельствам.
Данными об объектах учета являются сведения, характеризующие эти объекты: место нахождения, стоимость, обременение и т.п.
Первоочередной задачей региональных органов управления собственностью является полный учет материальных и нематериальных объектов, принадлежащих различным собственникам и находящихся на территории региона. Она решается с помощью Единого реестра объектов собственности (ЕРОС), расположенных в границах области, края или других субъектов федерации. Этот реестр должен включать все объекты собственности, находящиеся в регионе.
На первом этапе необходимо обеспечить полный учет всех объектов, расположенных на территории региона и входящих в состав федеральной собственности, собственности субъектов федерации, муниципалитетов, частных лиц и других категорий собственников. Эта задача предполагает проведение комплексной инвентаризации объектов «региональной собственности», независимо от принадлежности их тому или иному собственнику, сферы экономики, вещественной формы.
Выполнение этой задачи возможно лишь с привлечением многих государственных и муниципальных органов, уполномоченных вести специализированный учет соответствующих материальных и нематериальных объектов.
Без предварительной систематизации по определенным признакам предприятий, организаций и других собственников, а также их имущества интегрирование информационных потоков различных ведомств объективно приведет к повторному счету ряда объектов собственности или же к их пропуску. Поэтому определение величины «региональной собственности» требует предварительной группировки всего многообразия объектов, принадлежащих разным владельцам и расположенных в границах региона.
Попытки такой систематизации предпринимают органы государственной статистики, однако имеющиеся классификаторы не приспособлены для глобальной информатизации таких сложных явлений, как отношения собственности.
ЕРОС должен иметь не только информационное содержание, но и форму правового документа: за достоверность и своевременность информации, передаваемой в банк данных, должен нести ответственность орган специализированного учета; с другой стороны, объективность данных, выдаваемых пользователям, обеспечивает реестродержатель. В качестве такового, как представляется, должен выступать орган государственного управления, регулирующий определенные имущественные отношения на территории региона - комитет по управлению государственным имуществом, так как он единственное подразделение региональной администрации, которое непосредственно представляет интересы владельцев значительной части объектов региональной собственности, т.е. имеет право от имени собственников распоряжаться их имуществом.
Преимущества Единого реестра заключаются не только в возможности удовлетворять потребности более широкого круга пользователей, но и в большей точности и объективности содержания, что обеспечивается за счет согласования и встречной проверки данных различных ведомств. Указанные преимущества важны для всех групп пользователей и в первую очередь - для налоговых органов. Со временем, очевидно, может отпасть (или существенно сократиться) необходимость параллельного ведения ведомственных баз данных, что также повлечет значительную экономию средств.
Задача систематизации в ЕРОС принципиально может быть решена на основе классификации всего множества объектов региональной собственности. Выделяя при инвентаризации в общей совокупности объектов первоначально те из них, которые принадлежат на праве собственности физическим или юридическим (а также приравненным к ним) лицам, можно разграничить весь реестр только на две части (класса): собственность юридических или физических лиц. При этом все объекты, образующие единый имущественный комплекс какого-либо юридического или физического лица, включаются в ЕРОС как одно предприятие (организация), без разграничения на подклассы (материальные и нематериальные объекты), группы и подгруппы. Это значительно упрощает учет и форму ЕРОС, а главное, исключает повторный счет объектов собственности, так как учет юридических и физических лиц - собственников, например, недвижимости, организован несравнимо более четко, чем какого-либо имущества. Таким образом, предложенная классификация объектов региональной собственности не только находит практическое применение, но и позволяет с меньшими затратами получить более точные данные о размере национального богатства, расположенного в регионе.
При включении тех, или иных параметров в характеристику объекта, введенного в Единый реестр, следует руководствоваться целевой установкой и перечнем решаемых задач, важнейшими из которых являются следующие:
Расчет величины и структуры региональной собственности, как на определенный момент времени, так и в динамике за изучаемый период. Эти данные можно представить в виде своеобразного баланса региональной собственности, в котором найдет отражение движение ее составных частей в разрезе форм и разновидностей. Решение этой задачи в статике (на определенный момент времени) и мониторинг величины и структуры региональной собственности в динамике является основой государственного управления процессом преобразования отношений собственности (разгосударствление, приватизация, национализация) и использования их для стимулирования роста эффективности хозяйства региона.
Определение на базе решения предыдущей задачи величины экономического потенциала региона, его составляющих (природно-экологический, ресурсно-производственный и ресурсно-трудовой потенциал), а также его структуры и динамики - как в абсолютном (стоимостном), так и в относительном выражении (в расчете на одного или 1 тыс. человек). Увеличение размера экономического потенциала, улучшение его структуры (повышение доли производственной и интеллектуальной составляющих) свидетельствует о росте возможностей данной территории и, следовательно, совершенствовании системы государственного управления развитием хозяйства региона, что позволяет перейти к решению следующей задачи.
Повышение качества управления региональным хозяйством, что выражается в росте эффективности последнего.
Следует отметить, что названные задачи прежде не решались в практике управления региональным хозяйством. Их постановка носит перспективный характер, и здесь предпринята попытка рассмотреть только часть связанных с ними вопросов. Среди других задач необходимо назвать: увеличение доходной части регионального и местного бюджетов за счет уточнения базы налогообложения, регулирование развития рынка недвижимости и т.п.
С учетом набора решаемых задач в характеристике объекта региональной собственности должны быть приведены, в частности, следующие его параметры:
Общие сведения о собственнике: наименование, юридический адрес, адрес исполнительного органа, телефон (телетайп, телефакс, э-мейл), дата регистрации, регистрационный номер, регистрирующий орган, орган специализированного учета, коды по соответствующим классификаторам (ЕГРПО, ОКПО, ОКАТО, ОКОГУ, ОКДП, КОПФ, ИНН в соответствии с ГРН), форма собственности (в соответствии с КФС): для иностранных юридических и физических лиц дополнительно указывается код по ОКСМ. Эти сведения позволяют идентифицировать объект по различным признакам, в том числе по типу и форме собственности.
Данные о стоимостной характеристике объекта: балансовая или рыночная стоимость (с указанием ее вида) объекта собственности на 1 января каждого года.
Сведения о доле различных собственников в стоимости учитываемого объекта, а также о вкладе последнего в стоимость других объектов собственности. Эти данные позволяют разграничить собственность различных юридических и физических лиц.
Показатели, характеризующие деятельность юридических (физических) лиц: выручка от реализации или аналогичные показатели, затраты по экономическим элементам, прибыль (убыток) и т.п.
Иные сведения из реестров (кадастров), которые ведут органы специализированного учета. Эти сведения включаются в базу данных ЕРОС только в случае экономической целесообразности хранения и обработки дополнительной информации. Для поддержания единого реестра объектов собственности в актуальном состоянии перечисленные сведения должны регулярно обновляться в соответствии с годовой отчетностью предприятий, организаций. В этом отношении важнейшую роль должны играть региональные органы государственной статистики .
Анализ деятельности Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска по учету муниципального имущества
Государственный земельный кадастр
Приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета земельных участков. В соответствии со ст...
Государственный кадастровый учет земельного участка представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений о земельном участке в государственном реестре земель на основании данных...
Государственный кадастровый учет земельных участков в городе Энгельсе Саратовской области
2.1.1 Кадастровое деление территории города Энгельса. Кадастровое деление территории РФ проведено на основании и в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6.09.2002 г...
Деятельность Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики
Инспекция министерства по налогам и сборам
Отдел учёта и камеральных проверок индивидуальных предпринимателей является самостоятельным структурным подразделением ИФНС России №11 по Пермскому краю г. Соликамска. В своей работе отдел руководствуется Конституцией РФ...
Образование новых объектов кадастрового учета в кадастровом районе
В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета (Росреестр) осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа...
Подготовка документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков
В соответствии со статьей 16 ФЗ №221-ФЗ основаниями осуществления кадастрового учета являются : а) Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет ОН)...
Порядок приватизации государственного и муниципального имущества
Согласно закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ , под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества...
Правовое регулирование кадастрового учета объектов капитального строительства
Кодексы Российской Федерации: § Жилищный кодекс Российской Федерации § Градостроительный кодекс Российской Федерации § Гражданский Кодекс Российской Федерации Федеральные законы Российской Федерации: § от 24.07...
Приватизация как элемент системы управления государственной собственностью
Цели, задачи и принципы приватизации государственного имущества Чувашской Республики хорошо раскрыты в Прогнозном плане (программе) приватизации государственного имущества Чувашской Республики...
Уточнение местоположения границ и площади земельного участка
Кадастр регулирует сделки с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, включая объекты...
Учет государственной собственности
В области ведения государственного учета активно ведется работа по разработке универсального программного продукта для оптимизации работы над учетом государственного имущества. Так, по итогам конкурса...
В своем простейшем толковании собственность означает принадлежность вещей, материальных, духовных, информационных ценностей определенным лицам: индивидам, семьям, организациям, социальным группам, государству, обществу...
Учет и контроль в системе управления государственным имуществом
Кроме государственной регистрации, осуществляется специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет объектов недвижимости.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) ст. 1 Закона о регистрации прав. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" установлено, что данное агентство (Роснедвижимость) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:
В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:
Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера.
Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.
Правительством РФ устанавливается порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам.
В настоящее время существует три типа кадастров:
Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций, проводимых с землей.
Фискальный кадастр подразумевает прогноз контроль и исчисление поступлений от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач фискального кадастра является определение базы налогообложения.
Одновременно в России были созданы правовой и фискальные кадастры.
В качестве товара на рынке недвижимости выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования нужно недвижимость оформить юридически, это значит, что на каждый объект недвижимости необходимо создать кадастровое дело с последующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Кадастровое дело представляет собой систему по управлению территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти, актов экономической деятельности на земельном участке.
Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, которые получают в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов.
Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате участок получает характеристики, которые позволяют ему выделиться, а по отношению к другим участкам осуществить качественную и экономическую оценки. При государственном кадастровом учете земельных участков каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.
С 1 января 2013 года появилось одно существенное изменение -- право на подготовку документов для последующего учета объектов капитального строительства стали осуществлять кадастровые инженеры, и параллельно с ними ранее действовавшие организации технического учета - «Ростехинвентаризация», БТИ. Это существенно расширяет круг лиц, имеющих право на подготовку необходимых документов для последующего кадастрового учета объектов капитального строительства, ускорит и упростит эту процедуру для граждан. Для регистрации своего права на недвижимость гражданам нужно будет обращаться непосредственно в управление Росреестра. Если сделка касается объекта, учет которого осуществлен до 1 января 2013 года, нужно обратиться в кадастровую палату и получить кадастровый паспорт. На основании этого документа управлением Росреестра в дальнейшем будет произведена государственная регистрация прав на недвижимость. Вступает в силу в полном объеме федеральный закон о государственном кадастре недвижимости, и помимо уже осуществляющегося кадастрового учета земельных участков происходит переход к кадастровому учету зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Технический учет зданий, сооружений, помещений будет заменен кадастровым учетом, и эти полномочия будет осуществлять Кадастровая палата.
Для постановки на кадастровый учет здания или помещения, иного объекта капстроительства заявитель должен получить технический план. Технический план -- документ, который содержит часть характеристик, которые имеются в техническом паспорте, но самое главное -- содержит описание местоположения объекта с координатной привязкой к земельному участку и описание местонахождения помещения. В техническом плане должны присутствовать сведения, которых в техпаспорте не было, -- координаты объекта. Заявитель вправе выбирать, кто ему будет помогать подготовить технический план -- он может по-прежнему обратиться в органы технической инвентаризации, которые до 1 января 2014 года вправе будут осуществлять эту деятельность, либо к любому кадастровому инженеру.
Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости
Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.
Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.
Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.
Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы – описания земель татаро-монгольского ига (XIII – XV в.) – которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.
С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.
Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.
В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.
В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.
В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).
После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.
В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.
В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.
Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.
27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.
Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).
В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:
Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;
Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.
Ведение Поземельной книги.
Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.
До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:
Регистрация землевладений и землепользований – это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;
Количественный и качественный учет земельного фонда – государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.
Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
Экономическая оценка земель – характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.
Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».
Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона – основной целью стало информационное обеспечение:
государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
государственного контроля за использованием и охраной земель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных
ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).
В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастр).
Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков – земельными комитетами, в отношении зданий, помещений – бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.
Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.
Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.
Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.
Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.
Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.
Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.
Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.
В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.
Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.
На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Проблемы реализации данного решения:
На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.
Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.
Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.
Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.
На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.
Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.
До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.
Регистрации ...
6. Учет и регистрация объектов недвижимости . Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов . В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ...
Целях приведения национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с... регистрации объектов недвижимого имущества затраты организации на приобретение основных ... Положением о составе представительских расходов (Приложение 10) и сметой. 4.Формирование ...
... Положение 19 февраля 1861 года (общее положение о крестьянах, положение ... «О создании единой государственной системы учета и регистрации объектов недвижимости на территории Свердловской области» ... основной уставной деятельности служат для формирования ...
В настоящее время в Российской Федерации учет объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется раздельно. Учет земельных участков, зданий и сооружений и других объектов недвижимости осуществляется в ходе кадастрового и / или технического учёта. Учет прав субъектов на каждый объект недвижимого имущества и сведений об ограничении указанных прав осуществляется путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр земель вносятся сведения о правах на земельные участки и об ограничениях этих прав. Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с марта 2008 года, установил основные принципы ведения государственного кадастра недвижимости, порядок кадастрового учёта, порядок предоставления сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости. Введение указанных правил кадастрового учёта будет происходить в России поэтапно. До 2010 года установлен переходный период, в течение которого система кадастрового учёта всех объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений) будет переводиться на новые правила. Органом, уполномоченным на организацию кадастрового учёта объектов недвижимости, является созданное в 2004 году Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. B результате кадастрового и технического учета объект недвижимости описывается и индивидуализируется. В результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним права на индивидуально определенный объект недвижимости признаются и подтверждаются государством.
С точки зрения инвестиционной деятельности, предполагающей заключение сделок с целью приобретения прав на различные объекты недвижимости, кадастровый и технический учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - две тесно взаимосвязанные процедуры. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая необходима для признания и подтверждения возникновения, прекращения или ограничения соответствующего права, осуществляется на основании сведений, полученных от органов по государственному техническому учету или инвентаризации.
Описание и индивидуализация объектов недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения) осуществляется в результате кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. В результате кадастрового и технического учета (инвентаризации) соответствующий объект недвижимости приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно отличить его от других объектов недвижимости. В частности, при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекту недвижимости присваиваются кадастровый и инвентарный номера, которые сохраняются, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кроме того, в процессе кадастрового и технического учета оформляются планы объектов недвижимости, производится описание земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, указывается точное местоположение (адрес) объектов недвижимости и т.п. Государственный кадастровый учет земельных участков, а также государственный технический учет объектов градостроительной деятельности проводятся уполномоченными государственными органами и учреждениями по месту нахождения указанных объектов недвижимости на основании заявления органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных заинтересованных правообладателей. К заявлению о проведении кадастрового учета прилагаются документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, в частности: правоустанавливающие документы на земельный участок, документы о межевании земельного участка (определении границ и местоположения земельного участка на местности). В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые планы земельных участков. По результатам первичной технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на каждый объект учета выдается технический паспорт. Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Система учета объектов недвижимости претерпевает в настоящее время как структурные, так и качественные изменения, направленные на создание единого государственного кадастра недвижимости.
