Рыбаков Ю.М., Иванова А.В.
Аннотация: в статье рассматриваются и анализируются государственные гарантии прав иностранных инвесторов.
Ключевые слова: иностранный инвестор, государственные гарантии, защита прав инвесторов.
Rybakov Yu.M., Ivanova A.V.
Abstract: State guarantees of the rights of foreign investors are examined and analyzed in the article.
Keywords: foreign investor, state guarantees, protection of investors’ rights.
В современных условиях международные интеграционные процессы особенно интенсивно развиваются в сфере экономики. При этом экономическое развитие того или иного государства во многом обеспечивается уровнем развития законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность. Для привлечения иностранных инвестиций в национальную экономику во многих государствах создаются особые правовые условия и режимы. Для того, чтобы обеспечить эффективное осуществление своей деятельности в принимающем инвестиции государстве, иностранному инвестору следует знать, в какой мере он может полагаться на национальное право этого государства как на самодостаточный источник гарантий для своих инвестиций .
Большое внимание гарантиям, которые должны предоставляться иностранным инвесторам, уделяется также на международном уровне . Так, например, широкое распространение получила Сеульская конвенция 1985 г. «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций», которая в 1992 г. была ратифицирована Российской Федерацией . Дополнительная защита прав иностранных инвесторов закрепляется в двусторонних соглашениях между государствами о поощрении и взаимной защите капиталовложений и инвестиций. На данный момент времени Российская Федерация является участником порядка восьмидесяти таких соглашений .
Кроме того, российское законодательство, затрагивающее правовое регулирование иностранных инвестиций, в какой-то мере стремится учитывать современную мировую законодательную практику. В Российской Федерации действует целый ряд нормативных актов, которые регулируют иностранные инвестиции на ее территории. Основополагающим нормативным актом в данной сфере является Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее – Закон об иностранных инвестициях) . Исходя из содержания данного закона, нормы, которые регулируют именно государственные гарантии для иностранных инвесторов превалируют над остальными (фактически половина статей).
В соответствии с Законом об иностранных инвестициях иностранным инвесторам на территории Российской Федерации предоставляются следующие виды гарантий:
— гарантия правовой защиты деятельности иностранных инвесторов на территории Российской Федерации (ст. 5);
— гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации (ст. 6);
— гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу (ст. 7);
— гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями (ст. 8);
— гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации (ст. 9);
— гарантия обеспечения надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации иностранным инвестором (ст. 10);
— гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм (ст. 11);
— гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены на территорию Российской Федерации в качестве иностранной инвестиции (ст. 12);
— гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг (ст. 13);
— гарантия участия иностранного инвестора в приватизации (ст. 14);
— гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество (ст. 15);
— иные гарантии и льготы.
Гарантиями, которые предусмотрены в Законе об иностранных инвестициях, иностранные инвесторы вправе пользоваться со дня приобретения ими соответствующего правового статуса . Данные гарантии распространяются на иностранные организации, которые ведут свою деятельность на территории Российской Федерации; филиалы иностранных организаций; российские организации с иностранными инвестициями (если иностранный инвестор обладает не менее чем 10 процентами доли в уставном капитале). При этом, гарантии не распространяются на дочерние и зависимые общества организаций с иностранными инвестициями.
Рассмотрим гарантии прав для иностранных инвесторов несколько более подробно.
Гарантия правовой защиты деятельности иностранных инвесторов на территории Российской Федерации. В соответствии с п.1 ст.5 Закона Об иностранных инвестициях иностранным инвесторам на территории Российской Федерации предоставляется полная и безусловная защита прав и интересов, которая обеспечивается как на основе национального законодательства, так и согласно нормам международных договоров и соглашений. Таким образом, так называемая защитная или «зонтичная» оговорка (umbrella clause) гарантирует правовую безопасность иностранных инвестиций, поскольку государство берет на себя обязательства перед иностранными инвесторами опираясь на международно-правовые нормы .
Гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации. Исходя из содержания международных двусторонних соглашений, как правило, к формам инвестиций относят:
— движимое и недвижимое имущество (а также имущественные права, соответствующие ему);
— акции, вклады и др. формы участия в коммерческих организациях;
— права требования по денежным средствам;
— права на осуществление коммерческой деятельности и др. формы .
Гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу. Смысл данной гарантии заключается в том, что иностранный инвестор в силу заключаемого договора вправе передать свои права и обязанности другому лицу в соответствии с нормами гражданского законодательства за исключением определенного рода деятельности: промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной, осуществляемой резидентами в особой экономической зоне. Стоит также заметить, что иностранный инвестор может быть обязан передать свои права и обязанности по решению суда или на основании закона.
Гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями. Иностранные инвестиции не могут быть подвержены принудительному изъятию, в том числе национализации и реквизиции, кроме определенных случаев (наступление стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных обстоятельств, которые носят чрезвычайный характер), предусмотренных двусторонними соглашениями или национальным законодательством. В случаях национализации или реквизиции иностранным инвесторам должны быть предоставлены компенсационные выплаты (равноценного возмещения) .
В случае принятия Российской Федерацией закона или вынесения решения судом, прекращающие право собственности, убытки, причиненные иностранному инвестору, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются национальными судебными органами либо в международном арбитраже (третейские суды) .
Гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации. Данная гарантия («дедушкина оговорка») обеспечивает иностранным инвесторам закрепление в инвестиционной сфере того же режима и стабильность условий реализации инвестиционных проектов, которые сложились на момент начала финансирования от неблагоприятных изменений российского законодательства (вступление в силу новых законов или нормативных актов, ухудшающие положение иностранных инвесторов) .
Стабилизационная оговорка («дедушкина оговорка») представляет собой сложившийся в мировой практике принцип, который регулирует режим иностранных инвестиций в течении срока окупаемости проекта (но не более семи лет со дня начала поступления иностранный вложений в проект). Положения об этой оговорке могут содержаться как в национальном законодательстве, так и в двусторонних соглашениях.
Гарантия обеспечения надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации иностранным инвестором. Спор с участием иностранного инвестора, который возник в результате осуществления инвестиций или предпринимательской деятельностью на территории Российской Федерации, может быть рассмотрен в национальных судах Российской Федерации либо в международном арбитраже (третейские суды) .
Кроме того, урегулирование инвестиционных споров может происходить в порядке, установленном Вашингтонской Конвенцией от 1965г., в арбитражном суде при Международном центре по урегулированию инвестиционных споров (МЦУИС) . Более того, арбитражный суд имеет полное право оставить иск без рассмотрения в случае наличия арбитражной оговорки о том, что споры по внешнеэкономическому контракту должны разрешаться в международном коммерческом арбитраже (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.01.2001 г. № 58) .
На данный момент времени, в судах Российской Федерации рассмотрено достаточно большое количество дел с участием иностранных инвесторов, в связи с чем Верховный суд опубликовал обзор о практике разрешения споров, связанных с защитой иностранных инвесторов. В обзоре достаточно подробно рассмотрены вопросы применения на практике законодательства об иностранных инвестициях; ситуации с защитой прав иностранных инвесторов при разрешении экономических споров, которые возникают из гражданских правоотношений; споры с иностранными инвесторами в части отношений по взиманию налоговых и таможенных платежей; а также вопросы по подведомственности инвестиционных споров .
Кроме того, в России весьма активно на данный момент времени идет обсуждение о необходимости создания специализированного суда для финансовых и инвестиционных споров . Одна из главных предпосылок для создания такого суда является привидение к единообразию судебной практики в данной сфере. При этом, ожидается, что это упростит процесс понимания специфики разрешения спорных моментов, в том числе и в спорах с иностранными инвесторами, а также легче будет прогнозировать примерный результат при такой категории споров.
Гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм. Иностранный инвестор вправе после уплаты всех необходимых налогов и сборов свободно использовать свой доход и прибыль, а также иные виды правомерно полученных денежных средств как на территории Российской Федерации (к примеру, в виде реинвестирования), так и перемещать их за пределы Российской Федерации.
Гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены на территорию Российской Федерации в качестве иностранной инвестиции. В соответствии с национальным законодательством, иностранный инвестор не может быть ограничен в праве на беспрепятственный вывоз (запрет на установление лицензирования, применения мер нетарифного регулирования и др.) имущества или информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, если они изначально выступали в качестве иностранных инвестиций. При этом, существуют ограничения по документарной документации, которая не может выступать в качестве предмета вывоза и передачи (примеры: государственная тайна, конфиденциальная информация, архивный фонд и др.) .
Гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг. Согласно этой гарантии, иностранному инвестору предоставляется право на приобретение акций и иных ценных бумаг российских коммерческих организаций, а также право на приобретение государственных ценных бумаг в соответствии с нормами национального законодательства.
Гарантия участия иностранного инвестора в приватизации. Данная гарантия позволяет иностранным инвесторам наравне с национальными участвовать в приватизации объектов государственной м муниципальной собственности путем приобретения права собственности на имущество или приобретения долей в уставном капитале приватизируемой организации в соответствии с российским законодательством.
Гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Право на приобретение земельных участков и иные виды недвижимого имущества реализуется иностранным инвестором в соответствии с нормами национального государства. При этом стоит отметить, что существуют определенные ограничения для иностранных инвесторов в осуществлении прав на землепользование. Так, например, иностранные инвесторы не могут обладать на праве собственности земельными участками, которые находятся на приграничных территориях .
Рассмотрев гарантии, которые закреплены в российском законодательстве, можно сделать вывод о том, что иностранные инвестиции являются весьма значимым элементом для развития экономики России в целом. Несмотря на провозглашение соответствующих гарантий, в российском законодательстве до сих пор проблемным аспектом остается недостаточная разработанность механизма правовой защиты и нестабильность смежных отраслей права по отношению к инвестиционному. При этом, при установлении и предоставлении гарантий для защиты прав иностранных инвесторов законодатель должен балансировать между необходимостью создания благоприятного инвестиционного климата для иностранных инвестиций и необходимостью обеспечивать на должном уровне национальные интересы. В связи с этим нередко встречаются определенного рода ограничения той или иной гарантии при обеспечении государственных или общественных интересов.
Список литературы:
Рыбаков Юрий Михайлович, д.ю.н., профессор кафедры дипломатии и консульской службы Дипломатической академии МИД России;
Иванова Арина Вячеславовна, слушатель 2 курса магистратуры Дипломатической академии МИД России.
Rybakov Yury Mikhailovich, Doctor of Law, Professor of the Department of Diplomacy and Consular Service of the Diplomatic Academy of the Ministry of Foreign Affairs of Russia;
Ivanova Arina Vyacheslavovna, listener of the 2nd course of the Master’s program of the Diplomatic Academy of the Russian Foreign Ministry.
Ст. 9 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (ред. от 29.07.2017) // СПС «КонсультантПлюс».
О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель « ».
Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.
На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких и домов действительно много.
Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.
Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.
Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.
Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.
Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.
Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.
Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.
А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:
- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;
- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;
- страховка . В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;
- налоги . Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;
- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».
«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», - добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:
| Италия | Испания | |
|---|---|---|
| Стоимость объекта | Вилла (5 спален) на побережье в регионе Лацио, 1 млн евро | Достойная вилла на побережье на Коста-дель-Гараф или Коста-дель-Соль, 1 млн евро |
| Стоимость аренды в неделю | 10 000 евро | 10 000 евро |
| Заполняемость | Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель | Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель. По сравнению с Италией заполняемость может быть выше, поскольку цены на недвижимость, а, соответственно, и на аренду несколько ниже |
| Доход за сезон | 70 000 евро | 70 000 евро |
| Расходы за этот период | Подоходный налог – 40%. Коммунальные платежи – 1 000 евро /мес. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – ежегодно появляются солевые отложения и подтеки (особенности климата) | Подоходный налог – 21%. Коммунальные платежи – 800-1 000 евро/ месяц. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – раз в два года, т.к. солевые отложения и подтеки проявляются не так быстро (уровень влажности ниже, чем в Италии) |
| Постоянные расходы, вне зависимости от проживания | Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги. Замена основной бытовой техники, например, плит – раз в 2-3 года (климатические условия Италии) | Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги |
| Чистая прибыль за сезон | Около 8 000 - 9 000 евро, т.е. порядка 1% годовых | Около 10 000 - 12 000 евро, т.е. порядка 1,5 - 2% |
| Источник: «Страна Плюс». | ||
Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% - это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать в минус », т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.
Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, - отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru
. – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».
Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.
Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…
Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…
Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.
Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?
Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.
Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.
Резюме от портала
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.
Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.
Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.
Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария
.
Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!
Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.
Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль - риски», а жить там, где нравится и комфортно.
Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной - никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.
Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.
В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен - весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно - можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.
Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:
Продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года - цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;
Указание дохода без налогов - готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;
Занижение услуг управляющей компании - часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.
Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ - в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.
Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная - до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% - иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.
Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.
При национализации иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями возмещаются стоимость национализируемого имущества и другие убытки. Споры о возмещении убытков разрешаются в порядке, предусмотренном статьей 10 настоящего Федерального закона.
1. В случае, если вступают в силу новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, изменяющие размеры ввозных таможенных пошлин (за исключением таможенных пошлин, вызванных применением мер по защите экономических интересов Российской Федерации при осуществлении внешней торговли товарами в соответствии с законодательством Российской Федерации), федеральных налогов (за исключением акцизов, налога на добавленную стоимость на товары, производимые на территории Российской Федерации) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации), либо вносятся в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации изменения и дополнения, которые приводят к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями по реализации приоритетных инвестиционных проектов либо устанавливают режим запретов и ограничений в отношении иностранных инвестиций в Российской Федерации по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом, действовавшими в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта за счет иностранных инвестиций, то такие новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также изменения и дополнения, вносимые в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, не применяются в течение сроков, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в отношении иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями, осуществляющих приоритетные инвестиционные проекты за счет иностранных инвестиций, при условии, что товары, ввозимые на таможенную территорию Российской Федерации иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями, используются целевым назначением для реализации приоритетных инвестиционных проектов.
Положения абзаца первого настоящего пункта распространяются на коммерческую организацию с иностранными инвестициями, если доля, доли (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале такой организации составляют свыше 25 процентов, а также на коммерческую организацию с иностранными инвестициями, реализующую приоритетный инвестиционный проект, независимо от доли, долей (вклада) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале такой организации.
устанавливает критерии оценки изменения в неблагоприятном для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений осуществления иностранных инвестиций на территории Российской Федерации;
утверждает порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов федеральным органом исполнительной власти, указанным в статье 24 настоящего Федерального закона;
осуществляет контроль за исполнением иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями взятых ими обязательств по реализации приоритетных инвестиционных проектов в сроки, указанные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи.
В случае неисполнения иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями обязательств, указанных в части первой настоящего пункта, они лишаются льгот, предоставленных им в соответствии с настоящей статьей. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Сложно переоценить плюсы привлечения инвестиций. Это и дополнительное финансирование крупных проектов, и обмен опытом, и доступ к современным технологиям и новым способам организации производства. Выгоду из вложения средств в экономику другой страны извлекает и иностранный инвестор. Чтобы представлять свои интересы в РФ, вкладчик должен уяснить свои права и ограничения, налагаемые местным законодательством.
Заграничный капитал оказывает воздействие на национальную экономику, но последствия могут быть не только положительными. К недостаткам инвестиций относятся:
И в то же время на экономику России положительно влияют:
Чтобы сократить отрицательные последствия, был принят Федеральный закон № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ». В нем содержится понятие иностранного инвестора и иностранных инвестиций, обсуждается режим деятельности компаний и другие аспекты вопроса.
Чтобы быть точными, следует различать термины «иностранный» и «зарубежный» капитал. В первом случае речь идет о средствах заграничных инвесторов, вложенных в экономику России, а во втором - о собственности российских вкладчиков, размещенной за рубежом. Таким образом, иностранный инвестор – это подданный другой страны, апатрид, или организация, принадлежащая к иному государству.
Инвестиции классифицируются согласно источникам их происхождения, форме собственности и могут быть:
Собственность иностранного инвестора в Российской Федерации может быть представлена в виде:
Как указывается в вышеупомянутом законе, гражданская правоспособность иностранного инвестора-юридического лица определяется законодательством страны, где оно учреждено. То же касается отдельных граждан, лиц без гражданства, международных организаций и других государств. Это значит, что они должны быть наделены правом заниматься заграничной предпринимательской деятельностью в соответствии с законами своей страны и подчиняться требованиям, содержащимся в федеральных актах.
На вопрос, может ли иностранный субъект быть инвестором, российским законодательством дается положительный ответ.
Право получить статус субъекта инвестиционной деятельности могут не только инвесторы, но также подрядчики, заказчики, пользователи объектов капитальных вложений и прочие лица, в том числе иностранные.
Стать инвестором можно только в том случае, если сфера инвестирования входит в перечень, предусмотренный законом. Вложение иностранного капитала невозможно в некоторые объекты гражданских прав из-за ограничений в обороте в РФ.
Например, иностранным инвестициям не доступны следующие области капиталовложений:
Если же юридическое или физическое лицо принадлежит к числу тех, кто рассматривается по российскому законодательству в качестве иностранного инвестора, вполне достаточно, чтобы они существовали в правовых формах, признанных действительными в государстве их происхождения. Федеральное законодательство не требует, чтобы их правовая форма соответствовала принятым в России формам организации юрлиц.
Иностранный инвестор вправе вкладывать средства на территории РФ в любой форме, не запрещенной законодательством. Он может принять участие в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности посредством приобретения прав или доли собственности в уставном капитале компании, купить акции, вложить средства в совместные предприятия, выдавать кредиты юрлицам и т. д.
Принято разделять инвестиции на:
Свыше 60% поступлений сосредоточены в Центральном Федеральном округе. С большим отрывом (8% и 10%) за ним следуют Уральский и Северо-западный Федеральный округ. Хуже всего обстоит дело с инвестированием объектов, действующих на Северном Кавказе (0,03%).
Как свидетельствует статистика, наибольшей популярностью пользуются прямые инвестиции (свыше 40% средств), второе место занимает третья категория капиталовложений (около 37%). Проанализировать рынок возможных вкладов в российские предприятия иностранным инвесторам помогают посредники.
Один из способов привлечь крупные вложения в экономику России - соглашение о разделе продукции (СРП), благодаря которому основными объектами вложения средств остается добыча нефти и газа. На их долю приходится почти 90% всех заграничных инвестиций.
Если инвестор планирует стать пользователем недр, он принимает участие в конкурсе (аукционе), который проводится федеральными органами. Получив в пользование определенный участок, он должен подписать соглашение, в котором указываются:
Иностранный инвестор, заключивший соглашение о разделе продукции, приобретает права на разработку участка недр, например, месторождения полезных ископаемых. Для него предусматривается особый порядок налогообложения (налог на прибыль и регулярные платежи за пользование недрами).
СРП состоит из двух этапов: периода инвестиций (только внесение платежей) и возврата капитала (налоги и платежи). На втором этапе продукция разделяется на компенсационную и прибыльную, а инвестору начинают возвращаться затраченные средства. Если каждый участник соглашения действует в рамках требований, указанных в законе, инвестору гарантированы стабильные условия работы, а государство получает оговоренную долю продукции.
Как следует из положений федерального законодательства РФ, зарубежные вкладчики имеют такой же правовой статус, как и российские. Кроме того, государство обещает, что правовой режим деятельности иностранных инвесторов в России будет благоприятным для вкладчиков из-за рубежа. Они могут:
Государственная политика в сфере иностранных инвестиций претворяется в жизнь Правительством РФ. Именно этот орган власти:
Наряду с законом «Об иностранных инвестициях» правовое положение иностранных инвесторов в РФ регулируется многочисленными положениями и подзаконными актами.
К наиболее значимым можно отнести п. 4 ст.1 части первой ГК РФ от 30.11.1994, ст. 210 АПК РФ от 5.05.1995 и ч. 2 ст. 433 ГПК РСФСР от 11.06.1964.
Кроме того, существуют еще и международные (зачастую двусторонние) соглашения, которые оговаривают аспекты взаимного признания прав и обязанностей юридических лиц, определяют их статус, режимы функционирования.
Принято выделять два главных типа режимов: абсолютные и относительные, но чаще используется вторая классификация. Самыми распространенными схемами можно считать национальный режим и принцип наибольшего благоприятствования.
Согласно Конвенции о защите прав инвестора, подписанной 28 марта 1997 г., на иностранных вкладчиков распространяется национальный режим. Принцип этого юридически обязательного положения устанавливается международными договорами и соглашениями, а также федеральными законодательными актами.
Национальный режим, предоставляемый для иностранных инвесторов в РФ, предполагает, что подданные другой страны, лица без гражданства и юридические лица обладают такими же правами и обязанностями, как российские граждане и компании.
Этот принцип закреплен в Гражданском Кодексе и Конституции РФ.
При определении правового статуса иностранных инвесторов национальный режим является главным принципом. Чаще всего он применяется в отношении:
Правительство устанавливает границы применения этого принципа с учетом интересов страны, а также с целью исключить злоупотребление иностранными вкладчиками своими правами. Различают следующие виды изъятий для иностранных инвесторов: изъятия стимулирующего и ограничительного характера. Указанные меры и льготы устанавливаются российским законодательством.
В отличие от национального режима, стирающего грань между правами заграничных и отечественных инвесторов, принцип наибольшего благоприятствования уравнивает положение зарубежных организаций и иностранных граждан. В то же время привилегированный правовой режим, в частности, предоставляет иностранным инвесторам одной страны те же права, что получили вкладчики другого государства. Все они вправе рассчитывать на льготы при ввозе оборудования и сырья, освобождение от таможенных налогов и пошлин и т.д.
Воспользоваться преимуществами этого режима могут инвесторы, вкладывающие средства в слаборазвитые отрасли экономики, предприятия, расположенные в труднодоступных регионах со слаборазвитой инфраструктурой и требующие крупных капиталовложений.
Чтобы не допустить возникновение разрушительных последствий для экономики государства, в РФ существует комплекс мероприятий, контролирующих процесс и сферы вложения капитала. Так, в России практикуется:
Кроме того, государственные органы следят за соблюдением требований, предъявляемых к вкладчику.
Российские власти не возражают против вложения средств и иностранных компаний в уставной капитал отечественных банков. Однако если раньше максимальная доля капитала достигала 50%, то с января 2016 года, согласно порядку, указанному в ст. 18 закона № 372-ФЗ «О банках и банковской деятельности» предельный объем таких вкладов составил 13,44%. Эта цифра обусловлена обязательствами, принятыми РФ при присоединении к ВТО.
Некоторые иностранные инвестиции не учитываются при определении квоты. Как сообщает Центробанк России, доля участия иностранного капитала будет рассчитываться ежегодно.
С 2016 года вступили в силу поправки в законе о средствах массовой информации. Согласно этому документу, доля иностранного капитала в российских СМИ не может превышать 20%, хотя до этого времени она составляла 50%.
Действие этих поправок затронуло около 1 000 СМИ с иностранными акционерами. Ограничение вынудило крупные компании пересмотреть структуру акционеров или сменить собственников. Изменения коснулись холдинга «СТС Медиа», печатной прессы (российского издания Forbes, «Ведомостей», The Moscow Times). Рынок покинули NBC Universal и AMC Network.
Страхование - особая отрасль экономики, цель которой состоит не только в защите имущественных интересов российских граждан и юридических лиц, но и в создании прочной хозяйственной среды, без которой невозможен экономический рост. Страховой бизнес способствует укреплению финансовой системы РФ за счет постоянных инвестиций в экономику, в том числе иностранных.
Государство строго регламентирует деятельность зарубежных субъектов в страховой отрасли, органы страхового надзора контролируют объем рынка данных услуг (квоты на допустимый размер доли иностранных инвестиций).
Квота рассчитывается как отношение размера вклада инвестора и их дочерних обществ в уставном капитале страховых компаний (СК), к совокупному уставному капиталу СК. Как указывается в п.3 ст.6 Закона «Об организации страхового дела в РФ», если указанная квота составляет более 50%, органы страхового надзора не лицензируют деятельность СК, являющихся дочерними обществами по отношению к основным организациям-инвесторам или те, у которых доля инвесторов в уставном капитале превышает 49%.
Этот же документ гласит, что оплата иностранными инвесторами принадлежащих им акций страховых компаний может осуществляться только в российских рублях.
Территории, на которых находятся месторождения алмазов, входят в перечень участков недр федерального значения, поэтому получить право на разработку смогут только лицензированные компании.
Как следует из поправок в федеральный закон «О недрах», доступ к месторождениям предоставляется компаниям, в которых инвесторы из-за границы контролируют не более 25% капитала.
Раньше этот порог составлял 10%, но чтобы привлечь стратегических зарубежных вкладчиков в добывающие отрасли, пришлось пойти на уступки. Хотя увеличение доли заграничных инвесторов в управлении компанией не позволит им принимать ключевые решения, эти изменения позволят стимулировать процесс изучения недр и производства минерально-сырьевой базы РФ.
Российское законодательство не запрещает вкладчикам осуществлять инвестиции в виде покупки долей (акций) в уставных капиталах хозяйственных обществ (ХО) со стратегическим значением, и совершении других сделок, предоставляющих им контроль над такими обществами. В ноябре 2014 года Президент РФ подписал проект поправок в закон от 29.04.2008 № 57-ФЗ, который упрощает порядок инвестиций, но в то же время предписывает:
Порядок уведомления содержится в постановлении Правительства РФ от 27.10. 2008 № 795 и предусматривает передачу данных о компании, обладающей акциями (долями) в ХО, и о лицах, контролирующих его.
Принцип национального режима распространяется и на вопросы права собственности. В целом, инвесторы могут покупать и отчуждать имущество, отдавать его в залог, владеть и пользоваться им на тех же условиях, что российские граждане и юридические лица, но при некоторых ограничениях.
Как правило, эти ограничения затрагивают право собственности на землю. В главе 1 Закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорится, что такие лица не могут приобретать в собственность земельные участки, входящие в перечень земель сельхозназначения.
Налоговые льготы - очередной способ стимулирования зарубежных владельцев капитала. Предоставление иностранным инвесторам льготных кредитов или гарантий по кредитам является для них отличной финансовой мотивацией.
Размер и условия предоставления льгот зависят от доли вкладчика в уставном капитале организации. Согласно ст. 5. закона «Об иностранных инвестициях в РФ», если инвестор владеет 10% и более доли в уставном капитале организации, то при реинвестировании он может пользоваться всеми льготами, перечисленными в этом законе. Аналогичные условия распространяются на российские компании, получающие статус организации с заграничными вкладами.
Кроме того, льготы для иностранных инвесторов могут быть нетарифного характера. Например, если капитал компании на 30% состоит из зарубежных инвестиций, она вправе экспортировать произведенную продукцию без лицензии.
Федеральные власти допускают, чтобы органы самоуправления субъектов РФ в пределах своих полномочий на региональном уровне:
Для этого они могут использовать местные бюджетные средства, бюджеты субъектов РФ и внебюджетные материальные ресурсы.
Зарубежный вкладчик обладает немалой свободой действий на территории РФ. Например, он
вправе приобретать акции коммерческих организаций и государственные ценные бумаги, принимать участие в приватизации объектов собственности, арендовать земельные участки, использовать недвижимость и природные ресурсы страны. Более того, в российском законодательстве содержатся основные гарантии прав заграничных вкладчиков на территории государства.
В соответствии с законами РФ, иностранный инвестор имеет право вывезти из страны имущество и информацию, первоначально ввезенные в Россию в качестве иностранной инвестиции.
В этом случае на него не распространяются принципы квотирования, лицензирования и применения других мер нетарифного регулирования внешнеторговой деятельности.
Рассмотрим подробнее основные права зарубежных вкладчиков.
Главная проблема международного инвестиционного права - обеспечение защиты вкладов. Ни один инвестор, вкладывающий капитал в нестабильную российскую экономику, не застрахован от применения ограничений или мер принудительного изъятия: национализации, реквизиции и т.д.
В какой-то мере защитить права иностранного инвестора может принцип суброгации, который действует в инвестиционном законодательстве праве отдельных стран и международном праве.
Риски могут быть политическими/некоммерческими (военные действия, гражданские беспорядки, национализация и другие формы принудительного изъятия собственности). Обычно страхованием инвестиций в этом случае занимаются государственные или международные страховые организации, действующие от имени страны-экспортера капитала.
Схема гарантирования инвестиций на национальном и международном уровнях подразумевает заключение страхового договора между инвестором и гарантирующим органом.
В целом имущество вкладчиков нельзя изъять, реквизировать или национализировать. Инвесторы вкладчики вправе требовать возмещения убытков, понесенных из-за незаконных действий или бездействия государственных органов и должностных лиц.
При реквизиции или национализации имущества иностранному инвестору выплачивается полная стоимость реквизируемого имущества и другие убытки. Если обстоятельства, в связи с которыми производится реквизиция, больше не действуют, зарубежный вкладчик может обратиться в суд с требованием возвратить сохранившееся имущество. При этом он обязан вернуть полученную сумму компенсации, учитывая потери от снижения стоимости собственности.
Компенсация за изъятие инвестиций, предоставленных иностранными инвесторами, должна выплачиваться в предельно короткие сроки, без необоснованной задержки.
Для налогообложения инвесторов характерно действие «стабилизационной оговорки» - важной гарантии инвестиций, направленной против ужесточения налогового бремени. Эта особенность налогообложения учитывается и применяется судами, рассматривающими споры, связанные с защитой иностранных инвесторов.
Применение стабилизационной оговорки к иностранному инвестору защищает интересы вкладчика от ужесточения законов страны-реципиента, регулирующих режим инвестиций. Если национальное законодательство изменяется в неблагоприятном для инвестора направлении, он может рассчитывать на отсрочку применения этих изменений.
Впервые стабилизационная оговорка обсуждалась в ст. 14 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Ее применение в новом Законе об иностранных инвестициях зависит от ряда условий. Этот принцип:
Иностранный инвестор может свободно использовать свои доходы и прибыли на территории РФ для любых не противоречащих российскому законодательству целей. Перевод за пределы РФ доходов, прибыли и других полученных средств в иностранной валюте, а также реинвестирование полученной прибыли инвесторами нерезидентами относится к основным правам вкладчиков.
Доходами от инвестиций считаются:
В связи с возможным возникновением проблем в инвестиционном праве законодательство РФ регулирует правоотношения в сфере вложения заграничного капитала. Зарубежные инвесторы и коммерческие организации, получившие инвестиции, подчиняются общим и специальным нормам налогового законодательства России (Налоговый Кодекс, федеральные законы, инструкции МНС и Госналогслужбы России.).
Правоотношения в этой сфере также координируются международными договорами. При этом нужно учитывать, что нормы международных соглашений важнее требований российского законодательства.
Главными документами в сфере инвестиционной деятельности считается Вашингтонская конвенция (18.03.1965) «О порядке разрешения инвестиционных споров между государствами иностранными лицами» и Сеульская конвенция (11.10.1985) «Об учреждении Многостороннего Агентства по гарантиям инвестиций».
Механизм защиты прав иностранных инвесторов по Сеульской конвенции позволяет им застраховать свои вклады в Многостороннем агентстве по гарантиям инвестиций (МАГИ) от утраты инвестиций в результате:
В случае наступления указанных условий МАГИ выплачивает инвестору компенсацию и перенимает право требования к принимающему государству. Частноправовой конфликт становится публично-правовым спором между агентством и страной-реципиентом. Объем страхового возмещения определяется условиями договора страны с МАГИ.
Зарубежные вкладчики обладают почти такими же правами, что и резиденты РФ. Государственные гарантии правовой защиты деятельности иностранных инвесторов в России регламентируются Федеральным законом от 09.07.1999 № 160-ФЗ (в ред. от 18.07.2017) «Об иностранных инвестициях в РФ».
Национальное регулирование основывается на использовании норм административного и гражданского права, а также специальных законов, регулирующих инвестиционную деятельность.
Российское законодательство предоставляет прямым иностранным инвесторам гарантии с учетом взаимных интересов, обеспечивает отсутствие дискриминации, содержит многочисленные положения о защите от разного рода рисков, подробно оговаривает условия национализации частной собственности, предоставляет благоприятные налоговые, таможенные и административные льготы.
Следует также упомянуть, какие гарантии прав иностранных инвесторов содержит Конституция РФ. Согласно положениям ч. 4 ст. 15 этого документа, международные договоры - составная часть правовой системы страны. Это значит, что гарантировать заграничных вкладчиков призваны договоры с другими государствами о поощрении и взаимной защите инвестиций, соглашения об избежании двойного налогообложения, подписанные Российской Федерацией, и другие нормативные акты.
Если у заграничных вкладчиков возникают споры относительно осуществления инвестиций и предпринимательской деятельности на территории РФ, разбирательства проводятся согласно международных договоров Российской Федерации и федеральных законов в:
Нужно учитывать, что нет единой международной процедуры, регулирующей рассмотрение инвестиционных споров, а также общепризнанного и общеприменимого права.
Зарубежные инвесторы обязаны соблюдать антимонопольное законодательство РФ. Это означает, что они не будут допускать возникновение нечестной конкуренции и ограничительной деловой практики. К подобным действиям относятся:
